不是說要去庫存么?為何又出這么多限制，不要說老百姓，連小編也凌亂了。

 

　　現(xiàn)在我們來梳理下這十年來中國房地產(chǎn)幾輪起起落落大戲，會(huì)發(fā)現(xiàn)其中蘊(yùn)含著這樣一些基本規(guī)律：

 

　　第一，樓市銷量都是有起起落落的變化的，也受各種財(cái)政、稅收等政策的刺激。根據(jù)歷史規(guī)律來看，幾乎每輪樓市銷量暴增背后都有政策的推波助瀾。例如：2008年四季度開始的那輪周期包括7折利率、兩成首付、下調(diào)契稅等一系列政策刺激;2012年是四大行松綁首套房貸利率;2016年的政策有今年初的契稅營業(yè)稅新政的推動(dòng)。

 

　　第二，面對(duì)樓市火爆、房價(jià)暴漲，政策緊急剎車式的調(diào)控一般都會(huì)有效果�；�本上每輪調(diào)控政策開始之后的2-3個(gè)月之內(nèi)，樓市銷售增速都會(huì)開始一輪趨勢(shì)性下行。

 

　　第三，工業(yè)表現(xiàn)(發(fā)電量)滯后于樓市銷售暴漲期的3-6個(gè)月左右。

 

　　第四，房價(jià)和銷量基本是保持相對(duì)一致的變化。樓市價(jià)格漲幅一般與銷量同趨勢(shì)，雖然在大部分周期中略有滯后。

 

　　關(guān)于本輪地產(chǎn)周期，目前的基本狀況是這樣的：

 

　　第一，目前處于一輪降息周期的末端，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和通脹狀況來看，降息空間已支取完畢。在經(jīng)濟(jì)停止快速下行、通脹率已經(jīng)抬升的背景下，后續(xù)再度降息可能性比較低。

 

　　第二，這輪樓市銷售高峰已持續(xù)13個(gè)月，2012年的銷售脈沖大約11個(gè)月，2008年開始的銷售脈沖大約13個(gè)月，本輪也已大體持續(xù)13個(gè)月(包含2014年四季度的短暫回落)，這些時(shí)間上已大體差不多。(心有戚戚焉，難道樓市經(jīng)歷了13個(gè)月的暴漲之后，要開始回落了?)

 

　　第三， 樓市政策風(fēng)向確認(rèn)已經(jīng)變化。人民日?qǐng)?bào)發(fā)文《中國經(jīng)濟(jì)不需要地產(chǎn)投機(jī)客》標(biāo)志著政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，上海、深圳、南京、武漢等城市不同力度的調(diào)控措施已經(jīng)出臺(tái)。

 

　　第四，樓市此輪并非是全國性的收緊。部分二線至三四線城市還處于樓市去庫存的重壓之下，地方政府正在想盡各種辦法鼓勵(lì)大家買房，部分城市仍處于前期刺激政策的影響之下，甚至可能仍會(huì)有區(qū)域性去庫存政策出臺(tái)。目前樓市調(diào)控和限購的風(fēng)向標(biāo)直指一線城市和房價(jià)上漲過猛的二線城市。樓市政策明顯在實(shí)行區(qū)別對(duì)待。

 

　　第五，樓市政策重點(diǎn)在需求端限制，在信貸、利率、土地供應(yīng)等方面均尚無強(qiáng)力度政策。

 

　　那么未來房價(jià)該怎么走呢?

 

　　1、本輪樓市銷售高峰的頂點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，4月開始銷售增速將逐步回落，但全國的樓市數(shù)據(jù)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的跌落。參考前幾輪調(diào)控，預(yù)計(jì)上海、深圳的地產(chǎn)成交量在未來幾個(gè)月內(nèi)可能會(huì)比3月的銷售高點(diǎn)下降30-50%。

 

　　2、房價(jià)將出現(xiàn)回調(diào)。按以往經(jīng)驗(yàn)，在樓市調(diào)控措施出臺(tái)后，二手房交易量將下跌，價(jià)格也將伴隨銷量下降而回落。以上海為例，外環(huán)房價(jià)下跌幅度可能平均會(huì)在20%左右，中環(huán)房價(jià)將下跌10%以上。深圳房價(jià)下跌幅度將超過上海(那些囤房的炒房客是不是要哭了?)。

 

　　3. 新開工的樓盤增速也將回落。由于目前樓市調(diào)控仍集中在部分一線城市，后續(xù)新開工樓盤將從1-2月的高位回落至低個(gè)位數(shù)，但仍會(huì)高于去年4季度-14%左右的增速(注意啊，去年是負(fù)增長)。

 

　　限購總是幾家歡喜幾家愁。一線城市的房價(jià)漲的太快了!

 

　　5年前，北京房價(jià)僅是現(xiàn)在一半，1套五環(huán)邊的大兩居300萬以內(nèi)妥妥的(戶型隨便挑)，而如今同樣這套房子，現(xiàn)在是600萬左右(指的是小區(qū)環(huán)境好一點(diǎn)的房子)。這多出來的300萬，上哪里去湊啊?

 

　　你知道這5年的時(shí)間里，如果不買房，你會(huì)損失什么嗎?這五年不僅要交群租房租金，還要忍受貨幣貶值，還要懵逼地看著房子蹭蹭地上漲。怎么辦?逃離北上廣深，響應(yīng)政府號(hào)召，去幫二三線城市去庫存嗎?

 

　　現(xiàn)在以上海的樓市限購新政為例：上海突然對(duì)外地戶籍的購房者變臉了!具體是這樣的：社保或納稅的要求由2年上升到5年。一大批在上海剛剛跨過2年納稅要求的有為青年們瞬間崩潰了，誰也不知道3年之后，交齊了社�；蚣{稅，上海的房價(jià)還是不是今天的房價(jià)呢?

 

　　過幾年，你有買房資格或存了一點(diǎn)錢了，房價(jià)也和你無關(guān)了。說不定房價(jià)要普遍破千萬了。

 

　　這十幾年，回頭看，在一線城市早早買房的人深感慶幸。借助中國貨幣貶值的速度，他們的房貸月供大多能輕松還完。

 

　　樓市似乎有兩個(gè)聲音：沒錢買房的呼吁政府，既然房價(jià)這么高，為什么不強(qiáng)令開發(fā)商降價(jià)呢?有錢買房的四處炒房，因?yàn)榫�滬深聚集了太�?qiáng)大的購買力!

 

　　強(qiáng)勁購買力源于三大中國特色：

 

　　其一，財(cái)富聚集一線城市。這些城市擁有中國50%的高凈值人群，這些精英們的個(gè)人平均可投資資產(chǎn)為全國均值的409倍。

 

　　其二，父輩為子女在一線城市買房，主要靠舉三代的存款積蓄。要知道中國號(hào)稱世界存款能力最強(qiáng)的國家，中國人民是世界上最愛存錢的群體，儲(chǔ)蓄紅利發(fā)揮巨大作用。這一現(xiàn)象在其他國家是十分罕見的。

 

　　其三，中國人買房意愿強(qiáng)烈，房產(chǎn)購置占收入比高于其他國家。你想想啊，結(jié)婚要買婚房、孩子上學(xué)要買學(xué)區(qū)房、養(yǎng)老要買海景房。很多中國人有強(qiáng)烈的不安全感，當(dāng)下唯有投資房子，似乎才逃得過通脹的厄運(yùn)。

　　另一方面希望政府強(qiáng)硬降房價(jià)，目前在一線城市還不現(xiàn)實(shí)。

 

　　你了解房價(jià)的組成嗎?地方政府拿走了房價(jià)的一半，包括稅費(fèi)和土地收益。再看看這些多如牛毛的稅項(xiàng)：營業(yè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)占用稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。房地產(chǎn)一旦下行，地方政府稅收靠什么支撐?

 

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)，有的人坐享其成，大發(fā)橫財(cái)，而有的人努力工作一輩子也掙不到一個(gè)落腳的機(jī)會(huì)。

 

　　所以，看懂了嗎?現(xiàn)在政府不想讓大家買的是一線城市的房，而不是小城市大量過剩的無人問津的房子。

 

文章摘自2016年03月28日<鳳凰財(cái)經(jīng)>

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)