分析認(rèn)為，包括重組整合在內(nèi)的降杠桿將代替去庫存及產(chǎn)能，成為中央供給側(cè)改革下一階段的主要任務(wù)，將是驅(qū)動未來一段時間市場的核心變量。而像深圳央企地產(chǎn)外部資源和內(nèi)部資源的整合，將成為一個個“示范”，最終實現(xiàn)央企的“做大做強”。

 

　　提高國有資源配置效率，提升企業(yè)發(fā)展質(zhì)量，是此輪央企整合的應(yīng)有之義。在過去一年里，深圳央企在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上進行了一系列整合。

 

　　近日，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)紛紛對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的最新進展進行公告，保利擬通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式收購中航地產(chǎn)及下屬企業(yè)的標(biāo)的資產(chǎn)。交易完成后，保利將幾乎收購中航旗下所有項目公司，而中航也將地產(chǎn)業(yè)務(wù)從自身剝離。

 

　　這是繼招商蛇口合并、中國海外發(fā)展(以下簡稱“中海外”)收購中信地產(chǎn)后，又一例位于深圳的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合案例接近尾聲。

 

　　而在此番整合背后，“做大做強”將是主要目標(biāo)。

 

　　“降杠桿”下的重組

 

　　10月10日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》(以下簡稱《意見》)，并于近日研究擬定了相關(guān)配套文件。

 

　　《意見》旨在對積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率工作進行部署。在《意見》提出的七條降低企業(yè)杠桿率的主要途徑中，積極推進企業(yè)兼并重組被放在了首位，目的在于通過重組提高資源整合與使用效率，提高綜合競爭力。

 

　　中泰證券分析師羅文波認(rèn)為，國企改革，特別是央企整合配合債轉(zhuǎn)股，將是降杠桿最主要的方法。

 

　　中航地產(chǎn)2015年財報顯示，其全年合約銷售金額為49.03億元，合計55.19億元營業(yè)收入中僅有35.91億元來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而作為中航地產(chǎn)控股股東的中航工業(yè)集團2015年全年營收3802億元，實現(xiàn)利潤173億元。在母公司的數(shù)據(jù)面前，中航地產(chǎn)的業(yè)務(wù)規(guī)模顯得微不足道。

 

　　10月27日晚間，中航地產(chǎn)發(fā)布財報顯示，公司第三季度凈虧損2956.08萬元，較去年同期5777.93萬元的虧損同比收窄，前三季度凈虧損為2619.86萬元。

 

　　從償債能力來看，中航地產(chǎn)2016年中期報表顯示，其長短期債務(wù)比和現(xiàn)金短債比分別為1.47和0.30，較去年同期有所下滑，而凈負(fù)債率則維持在200%以上的高位。低盈利和高負(fù)債的財務(wù)結(jié)構(gòu)成為中航地產(chǎn)面臨的一個主要難題。

 

　　反觀保利，今年上半年，保利共獲取項目36個，新增建筑面積共約762萬平方米，同比增長95.4%;總獲取成本450億元，同比增長345.5%。獲取項目中，有19個項目通過項目并購方式獲取。

 

　　此次通過現(xiàn)金收購，保利以23.23億元代價拿下了中航地產(chǎn)主要位于三四線城市的150.05萬平方米待開發(fā)建筑面積，成本較為低廉，但也面臨著部分標(biāo)的資產(chǎn)建成的“去庫存”問題。

 

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心研究員房玲、俞倩倩指出，這次交易的資產(chǎn)對于保利而言“喜憂參半”，主要分布于三四線城市的標(biāo)的資產(chǎn)對保利的吸引力著實有限。之所以在此 背景下保利仍愿意達(dá)成合作，一方面是央企整合的政策性推動，另一方面則是保利在規(guī)模擴張上的需求，加上項目獲取成本較低、風(fēng)險可控，對保利而言也不失為一 筆劃算的買賣。

 

　　中國中投證券分析師李少明指出，中航地產(chǎn)此次將未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目剝離，有利于減輕經(jīng)營負(fù)擔(dān)，在去化周期較長的背景下實現(xiàn)資產(chǎn)快速變現(xiàn)，新增較大數(shù)額資金為轉(zhuǎn)型物業(yè)資管業(yè)務(wù)提供充足流動性支持。

 

　　重組后內(nèi)部資源整合

 

　　對于中海外而言，將中信旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合進來只是第一步，將資產(chǎn)打造成適合自身的產(chǎn)品則是接下來的一步。

 

　　在完成對中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收購后，10月12日，由中海外所控股的中國海外宏洋集團(以下簡稱“中海宏洋”)發(fā)布公告稱，其將以35.16億元人民幣收購中海 外位于7個城市的物業(yè)項目，合計建筑面積達(dá)到951.77萬平方米。這部分項目正是收購的中信地產(chǎn)項目的其中一批，位于三線城市。

 

　　業(yè)內(nèi)人士指出，中海宏洋是中海系統(tǒng)內(nèi)專注做三線城市物業(yè)開發(fā)的平臺，對于做三線城市項目有經(jīng)驗，而中海外主攻一二線城市做中高端和改善型項目。中海外將收購項目中 三線城市項目打包給中海宏洋，留下一二線城市的高利潤項目，優(yōu)化了集團的土地儲備，有利于繼續(xù)鞏固中海外“利潤之王”的稱號。

 

　　招商蛇口在實現(xiàn)合并近一年后，也在進行業(yè)務(wù)上的調(diào)整。招商蛇口第三季度業(yè)績預(yù)告顯示，今年1-9月，招商蛇口預(yù)計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為55億-57億元，較去年同期增長約188%-198%。

 

　　招商蛇口表示，業(yè)績變動的原因是，公司社區(qū)開發(fā)運營和園區(qū)開發(fā)運營收入都有不同幅度的增長。社區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加約90億元，同比增長超過40%，這對毛利率增長做出了貢獻。

 

　　招商蛇口總經(jīng)理許永軍在2016年中期工作會議時曾指出，通過理性研判行業(yè)形勢可以得出，目前房地產(chǎn)開發(fā)已無現(xiàn)成的價值洼地，主動去創(chuàng)造、去創(chuàng)新、去創(chuàng)業(yè)是唯一出路。

 

　　這使得招商局蛇口在鞏固房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，加強其他板塊的發(fā)展。招商蛇口2016年中報顯示，同比去年上半年，招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運營占比下降5.3%，園區(qū)開發(fā)與運營占比上升5.2%，油輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營占比上升0.13%。

 

　　為了強化其他板塊發(fā)展，招商蛇口在土地獲取時也會有所傾向，在前海土地確權(quán)之前，招商蛇口通過央企間整合獲得了大量工業(yè)倉儲用地，此前整體并入招商局集團的中外運長航集團，在全國各大城市核心地段約有1300萬平方米工業(yè)倉儲用地，這部分土地資源便劃由蛇口開發(fā)使用。

 

　　而在近期，招商局集團與深圳規(guī)土委、前海管理局簽署前海灣物流園土地整備框架協(xié)議，明確在前海土地權(quán)益問題。

 

　　李少明認(rèn)為，集團與政府達(dá)成共識后，前海土地整備將提速，有助于加快推進前海蛇口自貿(mào)區(qū)的土地價值釋放。招商蛇口通過區(qū)域園區(qū)拓展不斷增加獲取新的資源，將提升公司核心競爭力與行業(yè)影響力。

 

　　羅文波認(rèn)為，包括重組整合在內(nèi)的降杠桿將代替去庫存及產(chǎn)能，成為中央供給側(cè)改革下一階段的主要任務(wù)，將是驅(qū)動未來一段時間市場的核心變量。

 

　　而在這個降杠桿的過程中，像深圳央企地產(chǎn)外部資源和內(nèi)部資源的整合，將成為一個個“示范”，最終實現(xiàn)央企的“做大做強”。

 

文章摘自2016年10月29日《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》

圖片來源：找項目網(wǎng)

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