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2016-05-12
導(dǎo)語：2015年，一二三線城市商品房銷售均出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，表明在政策極力去庫存背景下，房地產(chǎn)銷售改善具有普遍性。2015年受益去庫存最明顯的是一線城市，2016年，庫存合理而又受益于政策支持的二線城市值得重點關(guān)注。
樓市去庫存下的投資機(jī)會 去庫存是供給側(cè)改革的五大任務(wù)之一。近期一線城市房價暴漲，三四線去庫艱難，表明總量放緩、區(qū)域分化，價格和數(shù)量泡沫并存。去庫存過程中，需警惕貨幣過度寬松與資產(chǎn)價格泡沫。
2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議，將“去庫存”作為2016年五大重點任務(wù)之一。
房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)和資本市場影響深遠(yuǎn)，雖然其周期緩慢、但持久且振幅很大，在向上時具有很強(qiáng)的帶動力，在反轉(zhuǎn)向下時勢大力沉。經(jīng)濟(jì)史上有名言：“房地產(chǎn)是周期之母”“十次危機(jī)九次地產(chǎn)”。
一、中國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀與形成原因
1、中國房地產(chǎn)總體庫存狀況
庫存可分為狹義庫存和廣義庫存。狹義庫存指待售面積，廣義庫存主要包括待售面積和施工面積。本文采用廣義庫存來衡量房地產(chǎn)庫存狀況。
2015年，中國商品房待售面積為7.2億平米，庫存量和消化庫存所需時間均創(chuàng)新高。但僅從這個指標(biāo)看，中國地產(chǎn)庫存問題似乎不太嚴(yán)重。因為與12.8億平米的銷售面積相比，只需6.7個月便可以完成去化。
庫存問題主要體現(xiàn)在廣義庫存。2015年，施工面積(潛在庫存)高達(dá)73.6億平米，是待售面積的10倍多。其中，住宅施工面積為51.2億平米，占比為70%。如果考慮已批未開工土地，自建房和小產(chǎn)權(quán)房等其他，庫存數(shù)量更大。
商品房庫存去化時間為6.3年，住宅去化時間為5年。施工面積與待售面積之和為80.8億平米，按照2015年的銷售速度，去化時間為6.3年。其中住宅庫存(施工面積與待售面積)為55.7億平米，去化時間為5年。
商業(yè)與辦公樓庫存去化時間為15.6年。由于經(jīng)濟(jì)下行與互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，商業(yè)和辦公樓地產(chǎn)庫存積壓明顯增大，2015年住宅以外的商品房為25.1億平米，按照2015年1.6億平米的銷售，去化周期為15.6年。
按照目前情況，庫存還會繼續(xù)積累，庫存問題形勢嚴(yán)峻。盡管新屋開工連續(xù)兩年下滑，但2015年新屋開工量仍高達(dá)15.4億平米，高于12.8億平米的銷售面積(2015年銷售較好)。據(jù)國研中心劉世錦測算，我國住宅需求峰值1200-1300萬套，按照每套100平米算，住宅需求峰值約12~13億平米，2015年住宅成交面積為11.2億平米，這意味著商品房需求增長空間有限。
2、各地區(qū)庫存情況
各地區(qū)庫存狀況的突出特征是：三軌運行。
西部、東北和山西等三四線資源型省市庫銷比普遍較高，而且銷量彈性小。最高的是山西9.9年，其次是寧夏8.4年，吉林遼寧也排名前列，分別為7.8和7.5年。庫存最高的省會城市是呼和浩特與太原，分別為16.1年和11.1年。這些地區(qū)房地產(chǎn)銷售增速明顯低于一二線省市(后面有詳細(xì)數(shù)據(jù))。本節(jié)中，庫銷比=房屋施工面積/銷售面積(2015年)，因各省待售面積數(shù)據(jù)普遍缺失，為統(tǒng)一口徑，全部用施工面積作為庫存代理變量。
二線城市庫存水平適中，銷量彈性也適中。庫存最低省份分別為江西、湖南、湖北、河南和廣東，廣義庫銷比分別為4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省會和重要城市中，合肥、武漢、南昌、廈門和南京最低，在4.4~5.4之間。這些都是主要的二線省市。也有一些二線城市庫存水平較高，如杭州、寧波等，庫銷比高達(dá)9.4和10.2。二線城市的庫存和銷量特性，使得其庫存問題總體不大，一方面有一定壓力，另一方面有解決潛力和空間。
一線城市庫存水平有高有低，但銷量彈性大，庫存問題小。從廣義庫存來看，廣州和上海較低(6.1和6.2)，北京和深圳甚至較高(均為8.4)。考慮到近期一線城市大漲，部分城市甚至需要短期“補(bǔ)庫存”。
圖2 各地區(qū)廣義庫存情況 圖中庫存單位為年，庫銷比=房屋施工面積/銷售面積(2015年)，各省待售面積數(shù)據(jù)缺失較多，為統(tǒng)一口徑，全部用施工面積作為庫存代理變量。資料來源：Wind，國泰君安證券研究
這表明，2015年的房地產(chǎn)去庫存政策均有效刺激了各類城市地產(chǎn)銷量，但彈性明顯不同，一線城市受益最明顯，二線其次，三四線城市最弱。
庫存分化問題的另一個顯性指標(biāo)是房價，2015年一線大漲，二線小漲，三線下跌。統(tǒng)計局70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，2015年一線城市商品住宅房價大漲(21.3%)，二線城市略漲(1.6%)，三線城市下跌(-2.2%)。
圖4 2015年一線城市房價大漲，二線小漲，三線下跌 數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究，WIND 綜合來看，各地區(qū)房地產(chǎn)庫存呈現(xiàn)三軌運行態(tài)勢。三四線省市庫存水平明顯偏高，而且銷售彈性低，庫存問題最嚴(yán)重。一二線庫存水平差異不明顯，但一線城市銷售彈性高，庫存壓力小，二線城市銷售彈性適中，庫存有壓力，但有解決潛力。2015年一線城市房價大漲，二線小漲，三線下跌，凸顯了不同地區(qū)的庫存問題。
對照典型工業(yè)化經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，中國房地產(chǎn)發(fā)展正進(jìn)入新階段：從高速增長到平穩(wěn)或下降狀態(tài);從數(shù)量擴(kuò)張到質(zhì)量提升;從總量擴(kuò)張到“總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化”。
(1)從高速增長期到平穩(wěn)或下降期。在經(jīng)濟(jì)高速增長、居民收入水平快速提高、城鎮(zhèn)化率快速上升的階段，房地產(chǎn)銷量和投資處于高速增長期，并與上述變量呈顯著的正相關(guān)性，房價上漲有長期基本面支撐。當(dāng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增速換擋、城鎮(zhèn)化率放緩階段，大部分人群的住房需求基本得到滿足，大規(guī)模住宅建設(shè)高潮過去并轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或者下降狀態(tài)。
住房開工量與經(jīng)濟(jì)增速以及城市化水平的關(guān)聯(lián)度下降，而與每年出生人口數(shù)量以及有能力、有意愿購買住房的適齡人口數(shù)量的關(guān)聯(lián)性更強(qiáng)，房價受居民收入和利率政策影響較大。比如，上個世紀(jì)五六十年代西方國家出現(xiàn)的嬰兒潮，以及成功實現(xiàn)追趕之后日本社會的低生育率和老齡化，都對各自的住宅發(fā)展產(chǎn)生了顯著的影響。
(2)從數(shù)量擴(kuò)張期到質(zhì)量提升期。初期，住房飽和度不高，住宅開工高速增長，以滿足居民快速增長的最基本的首次置業(yè)居住需求;隨著住房趨于飽和(比如城鎮(zhèn)戶均一套)，居民對住宅質(zhì)量、成套率、人居環(huán)境等改善性需求要求提高。
(3)從總量擴(kuò)張期到“總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化”期。綜合典型國家城市化過程中人口區(qū)域分布結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系來看，人口空間的分布大體上經(jīng)歷了三個階段。第一個階段，人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，不同規(guī)模的城市人口都在擴(kuò)張，而且在總?cè)丝诋?dāng)中的占比均在上升。這一個階段和經(jīng)濟(jì)快速增長、制造業(yè)快速發(fā)展相關(guān)，而城市化率還沒有達(dá)到55%。
第二個階段主要是郊區(qū)化，一些中小型城市增長放緩，而大都市人口比重繼續(xù)上升，這一階段伴隨著制造業(yè)的絕對衰退、服務(wù)業(yè)的相對發(fā)展。對應(yīng)的城市化水平大致在55%-70%之間。第三階段則是城市化率超過70%以后，人口繼續(xù)向大都市圈集中。中小型城市的人口增速緩慢。這一時期的人口的聚集，和服務(wù)業(yè)比重占據(jù)主導(dǎo)之后經(jīng)濟(jì)聚集程度的進(jìn)一步提升有很大關(guān)系。
二、去庫存的理論邏輯與國內(nèi)外經(jīng)驗
1、去庫存的理論邏輯
房地產(chǎn)短期看金融，長期看人口。房地產(chǎn)短周期主要受利率、抵押貸首付比、稅收、土地政策等金融政策影響，長周期主要受經(jīng)濟(jì)增長、城市化、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)等影響。
因此，從房地產(chǎn)周期來看，去庫存短期見效方式主要是金融，而長期則有賴于人口政策的變化。
從政府的利益訴求來看，盡管去庫存手段較多，但“寬貨幣”與“加杠桿”等可能會被過度依賴，因其短期銷量彈性大。
減少供給較難。房屋供給曲線接近垂直，短期彈性小。而且限制土地供應(yīng)會惡化地方財政，減少新屋開工會增加經(jīng)濟(jì)下行壓力，政策作為空間不大。因此盡管長期去庫存需要收縮供給，但短期見效慢，并影響財政和GDP，不符合地方政府利益。
擴(kuò)大需求是去庫存的關(guān)鍵。去庫存被視為“做加法”，也是這個原因。擴(kuò)大需求很多辦法，包括引入外來人口(農(nóng)民工市民化等)，增加居民收入(改善收入分配)，增加城市基礎(chǔ)設(shè)施配套，改善居住環(huán)境等。但這些政策見效比較慢，例如農(nóng)民工市民化需要很多配套措施，難以在1-2年取得突出性成效。
最可能被依賴的是寬貨幣、加杠桿等見效快措施。政府會優(yōu)先選擇見效快的辦法來擴(kuò)大需求，降息、降低首付、購房補(bǔ)貼或降低房產(chǎn)交易稅等都是選項，對應(yīng)的分別是寬貨幣、加杠桿和寬財政。
2、國內(nèi)經(jīng)驗：溫州案例
(1)溫州地產(chǎn)庫存一度十分驚人，超過目前的山西
溫州房地產(chǎn)庫存一度非常高，2011年溫州施工面積與銷售面積之比為23.8年，意味著按照當(dāng)時的銷售速度，溫州的商品房庫存需要約24年才能消化完畢。這么高的庫銷比(廣義庫存)，遠(yuǎn)超當(dāng)前庫存最多的山西(庫銷比為9.9年)。
(2)現(xiàn)在庫存明顯降低，房價也出現(xiàn)上漲
據(jù)溫州商報報道，溫州市區(qū)樓市庫存大幅下降，去化周期(狹義庫存)由2014年底的15個月降至2015年底的6個月，超出市場預(yù)期。溫州好望角房產(chǎn)營銷策劃有限公司副總經(jīng)理陳德賺表示，今年市區(qū)庫存去化速度較快，比預(yù)計的去化周期縮短了6-9個月。
廣義庫存來看，2015年溫州施工面積與銷售面積之比下降至8.9年，較2011年大幅下降。
房價方面，2015年2月-12月，溫州房價持續(xù)上漲，累計漲幅3.5%，這是2011年首次持續(xù)上漲，顯示庫存狀況有所改善。
(3)溫州去庫存的經(jīng)驗
房價調(diào)整充分，低房價增強(qiáng)了房屋吸引力。高庫存使得溫州房價深度調(diào)整，2012年開始，溫州房價持續(xù)下跌。中國指數(shù)研究院公布的百城房價數(shù)據(jù)顯示，溫州樣本住宅平均價格從2012年1月的2.1萬元/平米，下跌至2015年1月的1.3萬元/平米，跌幅近40%。
市場機(jī)制靈活，供給和需求彈性大，有助于提升庫存變化速度。溫州民營經(jīng)濟(jì)活躍，市場機(jī)制較為靈活，因此房價、銷量等波動在全國處于較高水平，房價我們上面談過了，銷售方面，2009-2015年，溫州商品房銷售面積分別為314、228、136、203、350、418和525萬平米，波動之大遠(yuǎn)超全國平均水平。靈活的市場機(jī)制、較高供給和需求彈性，使得溫州供求平衡恢復(fù)時間加快。
政策大力支持。2015年4月2日，溫州出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，其中包括“8條房地產(chǎn)新政”，被外界稱為“溫八條”。重點包括：
第一，控供應(yīng)。“溫八條”中首先講的就是把控土地供應(yīng)，對住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和９⿷?yīng)，特別是暫停供應(yīng)這一點非常明確和堅決。
第二，購房補(bǔ)貼激勵需求。2015年4月9日至2015年12月31日期間，個人首次購買新建普通商品住房，在取得房屋所有權(quán)證后，給予購房款0.6%的補(bǔ)助。
第三，允許開發(fā)商適當(dāng)調(diào)整商品房套型結(jié)構(gòu)，把一些不合理戶型進(jìn)行調(diào)整，適應(yīng)市場需求。“剛需為王，以價換量，撐起了整個溫州樓市。”這是朗兆(溫州)房產(chǎn)營銷有限公司對2012年溫州樓市的特征歸納，該公司是溫州最大的房產(chǎn)營銷公司。支撐溫州樓市成交量的幾個主力樓盤無一例外都是主推90平方米的剛需小戶型，而且在價格上大打優(yōu)惠牌。
正是從政策出臺開始，疊加國家降準(zhǔn)降息支持，溫州房價2015年初見底回升，銷量也明顯攀升，庫存去化明顯。
3、國際經(jīng)驗：美國案例
2008年前后美國一度出現(xiàn)嚴(yán)重的房屋庫存積壓問題。2008年，美國房屋空置率達(dá)到2.9%，創(chuàng)歷史新高，此前的歷史平均值為1.47%，2005年以前的最高值為2.0%。但2015年底，美國房屋空置率已經(jīng)下降至1.9%。
美國房地產(chǎn)庫消化，和美國采取的一系列舉措有關(guān)。次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國救助“兩房”，利率降為零，并大量購買MBS，以壓低長期貸款利率。
盡管美國房地產(chǎn)庫存已經(jīng)明顯消化，但美國政府依然在大力呵護(hù)房地產(chǎn)市場發(fā)展。
首先，盡管QE退出，美國開啟首輪加息，但美聯(lián)儲購買的MBS數(shù)量一直沒有下降，2016年2月10日，美聯(lián)儲持有的MBS量為1.74萬億美元。
此外，2015年12月23日，美國總統(tǒng)奧巴馬還簽署了一項法案，放寬實施了35年之久的對外國資本投資美國不動產(chǎn)的稅率。該法案規(guī)定，外國養(yǎng)老基金在美投資房地產(chǎn)時，享有與美國養(yǎng)老基金同等的待遇。法案廢除了1980年開始實施的《外國投資房地產(chǎn)稅法案》(FIRPTA)對外國養(yǎng)老金投資美國房地產(chǎn)時征收的稅率。
總之，從美國經(jīng)驗可以看到，貨幣政策的大力支持對房地產(chǎn)去庫存有很大幫助。另外，針對房地產(chǎn)市場的稅收變化(財政政策)也具有重要意義。
除美國外，日本等國家也面臨住宅過剩問題。2016年1月22日，日本政府公布了減少空置房的目標(biāo)，欲在10年內(nèi)把空置房數(shù)量減少到400萬套，“去庫存”約100萬套。這是日本政府首次對空置房問題設(shè)立量化目標(biāo)。
日本國土交通省建議，為完成上述目標(biāo)，應(yīng)主要從兩方面著手。其一，推廣二手住宅評估機(jī)制，方便購房者了解空置房的價值，使這些房屋能在二手房市場交易。其二，對于老舊危房，應(yīng)有計劃地拆除。同時，國土交通省還建議把一些空置房改造成福利設(shè)施，供低收入家庭居住。
三、去庫存：政策應(yīng)對與思考
1、中央的應(yīng)對政策
為應(yīng)對高企的房地產(chǎn)庫存，2015年以來，中央出臺了一系列組合拳。主要包括：降準(zhǔn)降息(降準(zhǔn)降息還有穩(wěn)增長、控通縮和防風(fēng)險等目的)，降低首付和財稅政策等。
代表性的政策包括：
(1)大幅降準(zhǔn)降息。2015年5次降息，累計降低利率1.25個百分點，4次降準(zhǔn)，一次定向降準(zhǔn)，釋放了流動性。
(2)首付比例大幅下調(diào)。2015年3月30日(被稱為330新政)二套房首付比例從60-70%下調(diào)為40%。2015年9月30日(被稱為930新政)將一套房首付比例從30%降低為25%。2016年2月2日，同時對首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進(jìn)一步由40%降至30%。
(3)財稅大力支持。2015年3月30日，二手房營業(yè)稅免征年限五年改兩年。2016年2月19日，契稅和營業(yè)稅同時調(diào)整，重點針對二套房，面積為90平方米及以下的，契稅由3%下降至1%;面積為90平方米以上的，契稅由3%下降至2%。營業(yè)稅方面，購買2年及以上住房對外銷售的，非普通住宅由差額征收改為免征。
另外，2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，明確提出了“去庫存”的指導(dǎo)性方針，包括六條意見。
一、要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
二、要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。
三、要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。
四、要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。
五、要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。
六、要取消過時的限制性措施。
2、地方政府的應(yīng)對措施
為響應(yīng)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“去庫存”任務(wù)，多省市密集推出了加快房地產(chǎn)去庫存的舉措。
(1)政策應(yīng)對的共同點
財政補(bǔ)貼、農(nóng)民工市民化、公積金政策調(diào)整、棚改貨幣化安置等是各省市最常用的去庫存政策手段。
財政補(bǔ)貼和降低稅費。福建連江實施“面積梯度”補(bǔ)貼，60平方米以內(nèi)每套補(bǔ)貼1.2萬元，60-100平方米每套補(bǔ)貼2.2萬元，以此類推。四川眉山則選擇“一刀切”，凡購買城區(qū)內(nèi)144平方米以下的新建商品住宅，均可享受每平方米500元的補(bǔ)貼。
甘肅省近日將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費整體下調(diào)33%，江西全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費。還有的省份推出對商品房交易契稅實施財政補(bǔ)貼等多項舉措。如在寧夏，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補(bǔ)貼;新疆將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補(bǔ)貼年限后，差額部分由政府財政予以補(bǔ)貼。
公積金政策調(diào)整。推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金普遍推行的辦法。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進(jìn)異地購房。四川省將推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。
農(nóng)民工市民化。目前，山西、山東、甘肅、廣西等省已明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房。如山東將對農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補(bǔ)貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。廣西新政規(guī)定，農(nóng)民工等新市民購買首套新建普通商品住房，每套享有1萬元補(bǔ)助。
棚戶區(qū)改造與貨幣化安置。山西、廣西、安徽等省份已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道，如廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品住房約占總銷售面積的15%。甘肅計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房。安徽等省住建廳要求，確保貨幣化安置比例不低于50%，山西更是要求商品房庫存較大的市要達(dá)到80%以上。河南出臺新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。
(2)政策應(yīng)對的亮點
a、實施分城施策，緊抓分類調(diào)控
全國地產(chǎn)庫存問題的三軌運行特征，需要因地制宜，區(qū)別對待。廣東省與福建省案例值得借鑒。
廣東：首付分梯隊，精準(zhǔn)去庫存
廣東省的新房貸執(zhí)行方案，將城市分為了三大梯隊，并實行不同的首付款比例政策。
具體來說，廣東省內(nèi)房貸區(qū)域共被劃分為三個梯隊：一、維持限購：廣州(不包括增城、從化)、深圳;二、實施20%最低首套房首付比例：佛山(含順德，南海)、珠海、中山、江門地區(qū);三、實施25%最低首套房首付比例：除上述地區(qū)外的其他地區(qū)。
這一梯隊設(shè)置從側(cè)面反映了全國房貸新政的調(diào)整思路，即對一線城市仍然實行限購，去庫存壓力較大的三四線城市或地區(qū)首付最低降20%，而供需壓力基本平衡的二線城市實施25%的最低首付比例。廣東省這一政策正是利用了“分城施策”來達(dá)到精準(zhǔn)去庫存的目的。
福建：一市一策，一縣一策
福建省提出，鼓勵各市、縣根據(jù)實際制定政策，按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”的原則，在2016年2月底前出臺落實到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫存去化周期長，要暫停商業(yè)用地出讓。
b、安徽蕪湖：搭建電子選房平臺，打通供需通道
安徽蕪湖模式得到人民日報好評。
利用貨幣化安置打通保障房與商品房之間的通道，是實現(xiàn)住房存量資源優(yōu)化配置的重要舉措。然而商品房與棚改安置房，一個價格高企，一個專供安置保障，二者的性質(zhì)、稅收、價格等都有差異，難以打通供需通道。為此，安徽蕪湖推出了一項新方案。
安徽蕪湖提出搭建電子選房平臺，房企在平臺上展示其房源，有條件、有意愿的棚改戶在平臺上自主挑選商品房。此舉既消化了庫存，又滿足了棚改戶的多樣化需求，還省下了不少購房款，一舉多得。
人民日報稱：“去庫存，打通商品房和保障房之間的通道，不失為一個好辦法。一方面，房企庫存高企，急需把房子賣出去;另一方面，棚改戶情況各異，統(tǒng)一建設(shè)的安置房不一定人人都滿意。”
在蕪湖市房屋綜合開發(fā)管理辦公室主任劉平看來，政策實施之后，房企去庫存效果比較理想，“在蕪湖市，選擇購買商品房的棚改居民大概能占到整個棚改居民總數(shù)的30%，房地產(chǎn)庫存中大概有近40%的銷量來自棚改居民”。
蕪湖東方藍(lán)海置業(yè)有限公司把全部房源都投放到了選房平臺，同時進(jìn)駐房產(chǎn)超市。公司總經(jīng)理胡南宏介紹：“我們的房源多位于市中心，房型比較多，還有不少學(xué)區(qū)房，今年棚改居民購買量能占到我們銷售量的50%左右。”
江西：首提去庫存問責(zé)，落實地方主責(zé)任
在我國房地產(chǎn)調(diào)控史上，與問責(zé)掛鉤的做法僅有兩個主要先例，一是2010年至2012年期間，住建部連續(xù)三年與地方政府簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》對主要領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)，二是2013年2月出臺的“新國五條”，要求各地制定房價控制目標(biāo)，對于未完成上述目標(biāo)的城市予以問責(zé)。
江西省要求，房地產(chǎn)庫存去化時間超過12個月的市縣，要確保今年上半年當(dāng)?shù)貛齑婷黠@下降，全年大幅下降;對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責(zé)任不力，效果不明顯的市縣，將進(jìn)行約談和追責(zé)。
值得注意的是，問責(zé)制也有副作用，過分強(qiáng)調(diào)政府作用可能會讓部分地區(qū)“走極端”，不利于經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展。
3、去庫存的政策思考
從去庫存政策看，中央主要采取了寬貨幣、降首付和財稅支持等措施，地方主要采取了財政補(bǔ)貼、農(nóng)民工市民化、公積金政策調(diào)整、棚改貨幣化安置等措施。
這些措施中，有些短期見效慢，但長期效果好，另一些短期效果好，但長期有副作用，去庫存政策需要有效平衡短期和長期的關(guān)系。
中國房地產(chǎn)高庫存形成的一個重要原因是“價格粘性”，地方政府過分注重“穩(wěn)房價”，這破壞了正常的供求調(diào)節(jié)機(jī)制，對市場預(yù)期和價格機(jī)制形成不利，溫州經(jīng)驗表明，房價一定幅度的調(diào)整，有利于積累購買力。
去庫存短期靠寬貨幣加杠桿，長期需靠市場機(jī)制和農(nóng)民工市民化。短期看，寬貨幣加杠桿對去庫存效果明顯，但有副作用。長期來看解決庫存問題核心，是建立良好的供求平衡調(diào)節(jié)機(jī)制與農(nóng)民工市民化。如果價格有充分彈性，庫存將不會是一個明顯問題。農(nóng)民工市民化需要戶籍制度改革、基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)配套等。
4、增速換擋期房地產(chǎn)去庫存的國際經(jīng)驗與啟示
第一、增速換擋期，住宅投資告別高增長時代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段特征，避免寄希望于刺激重歸高增長的泡沫風(fēng)險。住房市場具有非常明顯的階段性特征，增速換擋期，住宅投資從高速增長步入平穩(wěn)或下降狀態(tài)，從數(shù)量擴(kuò)張步入質(zhì)量提升，從總量擴(kuò)張步入“總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化、人口繼續(xù)向大都市圈遷移”。
房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段的特征，避免寄希望于刺激房地產(chǎn)重歸高增長軌道，否則將形成泡沫醞釀金融危機(jī)，日本在1969-1973年、韓國在1992-1996年都曾犯過類似的錯誤。新階段的房地產(chǎn)政策應(yīng)注重提高住房質(zhì)量、改善人居環(huán)境、提高住房成套率，更注重區(qū)域差異。
第二、必須建立起比較完善的住房法律體系。通過法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計，建立遏制投資投機(jī)性需求的長效機(jī)制是德國的主要經(jīng)驗，對我國有很大的啟示。在我國《城市房地產(chǎn)管理法》基礎(chǔ)上，應(yīng)抓緊起草《住宅法》、《住房租賃法》和《住房保障房法》等各項專門法律，構(gòu)建完整的住房法律體系。
借鑒德國經(jīng)驗，法律首先要明確住房的居住屬性，強(qiáng)化對市場投機(jī)性需求和開發(fā)商“囤地”、“囤房”等擾亂市場正常秩序行為的法律約束和處置。其次，要構(gòu)建租戶和購房者利益維護(hù)機(jī)制。對房東和開發(fā)商短期內(nèi)過快提高租金和房價的行為，法律要明確嚴(yán)厲的處罰措施，以法律形式遏制漫天漲價行為。同時，要建立獨立的房地產(chǎn)價格評估機(jī)制，對不同地段、不同類型的住房必須定期制定詳細(xì)的基準(zhǔn)價格作為執(zhí)法依據(jù)。
第三、需要實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策。從國際經(jīng)驗看，首付比例和貸款利率變動對購房者支付能力影響很大。購房需求容易受到房貸政策影響而出現(xiàn)集中爆發(fā)現(xiàn)象，短期內(nèi)易推動房價過快上漲。建議我國可研究和探索居民購房時的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動的房貸政策，以穩(wěn)定購房者預(yù)期，避免購房需求短期內(nèi)提前釋放。為減少通脹水平對貸款利率的影響，中長期可考慮成立專門的住房儲蓄銀行，通過與通脹水平掛鉤，使真實貸款利率長期不變。
第四、逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場和住房發(fā)展機(jī)制。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營型建設(shè)用地出讓、租賃等方式，與國有土地同等入市、同價同權(quán)，增加住宅用地供應(yīng)主體，提高重點城市土地供給彈性。推動“多規(guī)合一”試點，逐步把農(nóng)村集體建設(shè)用地的建成區(qū)，以及一些城中村，納入城鎮(zhèn)化規(guī)劃，統(tǒng)一建筑標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和住宅與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。
四、去庫存下的投資機(jī)會與風(fēng)險
1、去庫存的投資機(jī)會
和去產(chǎn)能做減法不同，去庫存是做加法，共識大，阻力小，確定性較高，會帶來較多投資機(jī)會。
房地產(chǎn)銷售改善利好地產(chǎn)行業(yè)，庫存合理而又受益于政策支持的二線城市值得重點關(guān)注。2015年，一二三線城市商品房銷售均出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，表明在政策極力去庫存背景下，房地產(chǎn)銷售改善具有普遍性。2015年受益去庫存最明顯的是一線城市，2016年，庫存合理而又受益于政策支持的二線城市值得重點關(guān)注。
租賃市場活躍度提高利好地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。購租并舉是中央和許多地方推進(jìn)去庫存的重要舉措，租賃市場活躍度預(yù)計將會提高，而且隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，租賃市場也將獲得快速發(fā)展。
農(nóng)民工市民化程度加快等也會帶來醫(yī)療教育等相關(guān)領(lǐng)域投資機(jī)會。農(nóng)民工市民化不僅是去庫存的核心舉措，也是劉易斯拐點下的未來大勢所趨，這里面蘊(yùn)含著許多機(jī)會，尤其是農(nóng)民工消費相關(guān)的醫(yī)療教育體育等。
此外，債市和大宗商品等市場也可能受益于房地產(chǎn)去庫存。去庫存有利于降低房企風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)債可能受益。地產(chǎn)投資企穩(wěn)可能性增大，有利于地產(chǎn)鏈條邊際改善，疊加供給側(cè)去產(chǎn)能，有利于大宗價格反彈。
2、去庫存帶來的風(fēng)險：貨幣過度放松與資產(chǎn)價格泡沫
去庫存過程中的最大風(fēng)險：貨幣過度放松與結(jié)構(gòu)化資產(chǎn)價格泡沫。
由于房地產(chǎn)對貨幣放松較為敏感，去庫存過程中，可能會出現(xiàn)過度依賴貨幣政策的傾向。但貨幣政策短多長空，會固化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，延緩出清，過度寬松不利于供給側(cè)改革大局。
當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)脆弱性增強(qiáng)，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅危害巨大，盡管中央采取了區(qū)別對待措施(如繼續(xù)實施限購等)，2015年一線城市仍大漲，需警惕一線城市繼續(xù)大漲，并蔓延至二線城市。
另外，居民加杠桿也存在一定風(fēng)險。盡管目前中國居民杠桿水平總體較低，但在收入增速下降和就業(yè)壓力有所增加背景下，居民杠桿大幅攀升可能會引發(fā)一些社會問題。
圖片來源：找項目網(wǎng)
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