第五條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

 

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價(jià)值評(píng)估等房屋征收涉及的其他價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　第六條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)款、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

 

　　被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》及本辦法評(píng)估確定。

 

　　第七條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

 

　　第八條 同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

 

　　第二章 被征收房屋價(jià)值評(píng)估方法

 

　　第九條 房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

 

　　被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)當(dāng)選用比較法評(píng)估;被征收房屋或其類(lèi)似房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)沒(méi)有交易或交易很少，且被征收房屋或其類(lèi)似房地產(chǎn)沒(méi)有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)當(dāng)選用成本法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，在建工程建設(shè)進(jìn)度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。

 

　　可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

　

　　第十條 比較法評(píng)估時(shí)，一般應(yīng)在與被征收房屋區(qū)域具有相同特征的同一區(qū)域、相鄰或臨近區(qū)域內(nèi)搜集交易實(shí)例，并選取符合要求的不少于三個(gè)可比實(shí)例。選取可比實(shí)例后，應(yīng)先統(tǒng)一其價(jià)格內(nèi)涵和形式，建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，之后再進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

 

　　第十一條 收益法評(píng)估時(shí)，應(yīng)區(qū)分報(bào)酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。

 

　　第十二條 成本法評(píng)估時(shí)，應(yīng)根據(jù)被征收房屋狀況和土地狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑。

 

　　對(duì)于容積率小于1.0的非住宅房屋評(píng)估，優(yōu)先選用房地分估路徑，且設(shè)定容積率為1.0進(jìn)行土地重置成本評(píng)估。土地重置成本可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法進(jìn)行測(cè)算。采用成本法評(píng)估時(shí)，可優(yōu)先選用同區(qū)域或類(lèi)似區(qū)域內(nèi)三個(gè)(含)以上土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲取其已審定的征地拆遷費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、前期費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等相關(guān)成本費(fèi)用，進(jìn)行分析比較后取值。

 

　　第十三條 對(duì)被征收房屋類(lèi)似、分布密集的成片房屋進(jìn)行評(píng)估，可先設(shè)定或選定標(biāo)準(zhǔn)房屋，根據(jù)實(shí)際情況采取適用的評(píng)估方法評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)房屋市場(chǎng)價(jià)格，再對(duì)標(biāo)準(zhǔn)房屋市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行修正，求取被征收房屋價(jià)值。

 

　　第三章 成片住宅評(píng)估

 

　　第十四條 對(duì)于房屋類(lèi)似、分布密集的成片住宅房屋征收項(xiàng)目，可采用對(duì)住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行修正的評(píng)估路徑求取被征收住宅房屋價(jià)值。公式如下：

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