并購中信地產(chǎn)業(yè)務(wù) 中海乘勢分享央企整合紅利

2016-09-02

　　和其他房企相比，中海是在保持財務(wù)穩(wěn)健的情況下，繼續(xù)高速擴張的典型企業(yè)。這個底氣來自國資委對地產(chǎn)央企的新一輪整合。中海的高毛利和一流的成本控制，為其未來進一步并購其他央企背景企業(yè)奠定了良好基礎(chǔ)。這是否代表著中海的規(guī)模擴張將沒有限速?

　　與中海通過并購實現(xiàn)規(guī)模擴張不同，中南建設(shè)選擇了改革。經(jīng)歷了上一輪的教訓(xùn)，中南建設(shè)在投資布局、員工激勵，以及資金籌劃、產(chǎn)品定位等方面做出了一系列調(diào)整。這些變化給人的啟示是，中型房企也在依靠變革來實現(xiàn)自我的飛躍，進而重塑行業(yè)格局。一旦變革成功，它又將影響其他企業(yè)加入到這個變革中。

　　8月22日，中國海外發(fā)展(00688.HK，內(nèi)地平臺中海地產(chǎn)，以下簡稱中海)發(fā)布上半年業(yè)績報告，報告期內(nèi)，合約銷售同比增長11.48%至952.6億港元，銷售規(guī)模增長并不亮眼。但是，從各項財務(wù)指標(biāo)來看，中海依然保持其穩(wěn)健的風(fēng)格，最值得關(guān)注的當(dāng)屬其資金狀況，2016年上半年末中海持有現(xiàn)金達1179.73億港元，呈凈現(xiàn)金狀態(tài)，堪稱“最有錢”房企。

　　在中期業(yè)績會上，備受關(guān)注的當(dāng)屬中海并購中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)。中海董事長郝建民透露，現(xiàn)在這單交易已經(jīng)接近尾聲。收購中信項目后，使中海全年可售貨值突破3000億港元，并上調(diào)全年目標(biāo)至2100億港元。“十三五”期間，中海的合約銷售目標(biāo)有望達4000億港元。

　　中海并購中信只是地產(chǎn)央企整合的一幕。近兩年來，新一輪央企整合驟然提速，市場格局正面臨重構(gòu)，地產(chǎn)經(jīng)營主體將不斷減少，資源加速向優(yōu)勢企業(yè)聚集。在這輪整合大潮中，資源整合能力將成為決定企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，像中海這樣財務(wù)穩(wěn)健、高度市場化且以地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的標(biāo)桿房企，將分享這波整合紅利。

　　中信的“嫁妝”：3155萬平方米土儲

　　中海發(fā)布的半年業(yè)績顯示，上半年合約銷售同比增長11.48%至952.6億港元，銷售收入為781.5億港元，同比增長20.5%，經(jīng)營溢利為283.1億港元，同比增長21.5%。

　　相比萬科、恒大、碧桂園銷售業(yè)績的同比大幅增長，中海的銷售增幅相對較小，上半年已經(jīng)跌出全國房企TOP5排行榜。這一方面是因為中海一直以穩(wěn)健著稱，更加追求利潤質(zhì)量，另一方面或許是企業(yè)整合動作較多所致。

　　對于中海來講，并購中信地產(chǎn)當(dāng)屬上半年最重大的動作。中海通過增發(fā)配股的方式收購了中信樓面面積3155萬平方米的土地資源，這些項目主要分布于21個城市，其中除北京、上海、廣州、深圳四個一線城市外，佛山、天津、蘇州、青島、大連、成都等熱門二線城市的土地儲備總面積為2097萬平方米，收購之后將進一步鞏固中海在一二線城市的地位。

　　中信此次注入中海的權(quán)益建筑面積達2352萬平方米，折合地價3550元/平方米。上半年末中�？偼恋貎錇�3600萬平方米，整合中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)完成后，其土地儲備將進一步大幅增加。

　　在中期業(yè)績會上，郝建民透露，現(xiàn)在這單交易已經(jīng)接近尾聲。收購中信項目后，中海全年可售貨值突破3000億港元，并上調(diào)全年目標(biāo)至2100億港元。“十三五”期間，中海的合約銷售目標(biāo)有望達4000億港元。

　　如果按照2016年2100億港元的合約銷售計算，未來4年，只要保持17.5%的年均增長速度就能實現(xiàn)“十三五”期末4000億港元的目標(biāo)。

　　克而瑞地產(chǎn)的研究報告認為，中海的目標(biāo)依然偏保守，與其他超大規(guī)模房企相比，差距可能會進一步加大。按照目前的銷售速度，2016年上半年銷售TOP5的房企到全年皆有望超過2000億元，萬科、恒大甚至都能超過3000億元。

　　中海的“煩惱”：賬上趴著1179億港元

　　相比于規(guī)模的緩慢增長，中海穩(wěn)健的財務(wù)指標(biāo)和利潤優(yōu)勢一直為業(yè)內(nèi)所稱道，2016年的中期業(yè)績依然如此。

　　中期業(yè)績顯示，上半年中海地產(chǎn)的股東應(yīng)占溢利為196.9億港元，同比上升20.6%。每股基本及攤薄后盈利2.00港元，同比增長5.3%。扣除投資物業(yè)公允價值變動帶來稅后凈收益39.0億港元后的凈利潤達到157.9億港元，同比上升15.8%。另外，公司股東資金平均年回報仍然維持在20%以上。

　　對比中海和萬科同期發(fā)布的中期業(yè)績發(fā)現(xiàn)，上半年萬科賣了1900.9億元人民幣，凈利潤是70.9億元人民幣;中海雖只賣了781.5億港元，但凈賺了196.9億港元。

　　最值得關(guān)注的財務(wù)數(shù)據(jù)是，2016年上半年中海持有現(xiàn)金高達1179.73億港元，現(xiàn)金與短債比為7.11，現(xiàn)金總額甚至超過了企業(yè)的總有息負債額，呈現(xiàn)“凈現(xiàn)金狀態(tài)”。

　　錢為什么沒花出去?因為上半年拿地太少。半年報顯示，中海上半年在濟南、香港、南昌和長春新增四塊土地，可供發(fā)展的總建筑面積為228萬平方米，拿地需現(xiàn)金支付金額僅99億港元。另外企業(yè)銷售增長緩慢，建設(shè)規(guī)模等相應(yīng)增加也比較緩慢。

　　克而瑞分析師傅一辰表示，現(xiàn)金流充沛意味著中海財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健，但也反映出其資金利用率低、開發(fā)規(guī)模不足等問題。在資金如此充裕的情況下，中海完全可以考慮充分利用資金，增加優(yōu)質(zhì)土地儲備、擴大企業(yè)建設(shè)規(guī)模，以進一步促進企業(yè)銷售的快速增長。

　　同時，中海融資能力較強，融資成本較低，這也為規(guī)模擴張?zhí)峁┏渥愕膹椝帯０肽陥箫@示，8月，中海發(fā)行了60億元的公司債，其利率下降到了3.10%。

　　擴張的機遇：央企整合紅利

　　梳理中海近年來的發(fā)展，公司其實一直在走通過收購實現(xiàn)擴張的道路。

　　2010年3月，中海完成蜆殼電器50.1%股權(quán)收購，更名為“中國海外宏洋”，中海獲得蜆殼電器在國內(nèi)6個城市擁有的約190萬平方米土地儲備;2013年，中海又宣布和中建地產(chǎn)進行整合，獲得了原中建地產(chǎn)旗下位于北京、上海、天津、蘇州、成都、西安等城市約1100萬平方米的土地儲備和在建項目，還獲得了倫敦的數(shù)宗寫字樓物業(yè)。

　　趕上了央企并購大潮的中海，今年3月又宣布以310億元收購中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010年至今已進行的三次并購整合，交易對價近700億元，直接獲得超過3700萬平方米土地儲備，為維持規(guī)模持續(xù)增長和利潤之王的地位打下了基礎(chǔ)。

　　而新一輪的地產(chǎn)央企整合風(fēng)口已經(jīng)到來。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，隨著國企改革持續(xù)深化，未來兩到三年內(nèi)，已取得“房地產(chǎn)牌照”的16家地產(chǎn)央企也將面臨整合，最后剩余的數(shù)量極有可能進一步減少。

　　克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，前100名房企的銷售金額、面積排名門檻雙雙大幅提升，其中，銷售金額門檻同比增幅均在60%以上，前20名房企的銷售金額門檻同比增長115%。重組、并購已大大提升了市場集中度。

　　另一方面，土地市場屢出“地王”，高價地倒逼房企拓展多元化手段獲取項目。在近期密集召開的上市房企中期業(yè)績會上，多位上市房企負責(zé)人表示，目前熱點城市土地價格高企，通過傳統(tǒng)招拍掛形式拿地成本太高，而通過并購收購可以快速實現(xiàn)資源整合，從而提升企業(yè)的核心競爭力，在熱點城市并購遠比拍“地王”劃算。

　　這將進一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化，行業(yè)格局正面臨重塑，資源整合能力強的標(biāo)桿央企則處于這條食物鏈的頂層。

　　克而瑞地產(chǎn)研究在梳理地產(chǎn)央企整合主導(dǎo)者時，提煉出如下特征：首先，房地產(chǎn)為集團支柱產(chǎn)業(yè)，有較高的行業(yè)地位;其次，信息公開，運營標(biāo)準(zhǔn)化，周轉(zhuǎn)速度快;同時，城市布局廣泛，并有較強的存貨消化能力以及地產(chǎn)板塊內(nèi)部整合已完成，管理架構(gòu)清晰等。

　　類似中海這樣的標(biāo)桿央企，乘勢分享央企整合紅利，未來并購擴張之路充滿想象。

文章摘自2016年9月2日《每日經(jīng)濟新聞》