1.收益法及其使用的前提條件

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。從理論上講，收益法是資產(chǎn)評估中較為科學(xué)合理的評估方法之一。當(dāng)然，運用收益法評估尚需滿足一些基本條件。

應(yīng)用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件：

  （1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

    （2）資產(chǎn)擁有這獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也是可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

    （3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

2.收益法的基本參數(shù)

運用收益法進行評估設(shè)計許多經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有三個，即收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。

（1）收益額。收益額是使用收益法評估資產(chǎn)價值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評估中的收益額有兩個比較明確的特點。其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額，無論對于所有者還是購買者，判斷該項資產(chǎn)是否有價值，首先應(yīng)判斷該項資產(chǎn)是否有收益。評估時對其受益的判斷不僅僅是看其現(xiàn)在的收益能力，更重要的是預(yù)測未來收益能力。其二，用于資產(chǎn)評估的收益額是被評估資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。

       （2）折現(xiàn)率。從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，是由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成的。無風(fēng)險報酬率一般是指同期國庫券利率。風(fēng)險報酬率是指超過無風(fēng)險報酬率以上部分的投資回報率。折現(xiàn)作為一個時間優(yōu)先的概念，認為將來的收益或利益低于現(xiàn)在的同樣收益或利益，并且，隨著收益時間向?qū)�來推遲的程度而有系統(tǒng)地降低價值。同時，折現(xiàn)作為一個算術(shù)過程，就是把一個特定比率應(yīng)用于一個預(yù)期的收益流，從而得出當(dāng)前的價值。運用收益法進行資產(chǎn)評估，就是將某項資產(chǎn)未來收益，按一定折現(xiàn)率折現(xiàn)的現(xiàn)值作為被評估資產(chǎn)的價值，這一折現(xiàn)率實質(zhì)上就是投資報酬率或資金收益率。確定折現(xiàn)率應(yīng)謹慎進行，折現(xiàn)率的微小差異，會帶來評估值數(shù)以萬計的差異。每一種資產(chǎn)投資，由于使用條件用途不同，行業(yè)不同，風(fēng)險也不一樣，因此，折現(xiàn)率也不相同。此外，確定折現(xiàn)率還應(yīng)考慮市場條件、價格政策、稅收政策和產(chǎn)權(quán)政策等法規(guī)政策因素的影響。折現(xiàn)率與本金化率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的，只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有期限收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有期限預(yù)期收益還原，本金化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值比率。

 （3）收益期限。收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，通常以年為時間單位。它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。

圖片來源：找項目網(wǎng)

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