導(dǎo)語：未來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由全面繁榮轉(zhuǎn)變?yōu)榫植糠睒s，從大漲到小漲再到有漲有跌，并將出現(xiàn)滯漲和普跌的情況�？梢哉f是“白銀時(shí)代”。不少國(guó)企涉足房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)領(lǐng)域，有的直接開發(fā)項(xiàng)目，有的承攬商業(yè)地產(chǎn)、保障性住房建設(shè)工程，有的提供相關(guān)配套服務(wù)，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生。中冶集團(tuán)辦公廳研究室的劉澤平在《國(guó)資報(bào)告》撰文，從供給側(cè)對(duì)策、需求側(cè)對(duì)策的角度，為大家分析國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)在哪里，應(yīng)該如何操作才能“淘金”?

 

　　去年以來，房?jī)r(jià)再次被推向輿論的風(fēng)口浪尖，以深圳、上海為代表的一線城市房?jī)r(jià)快速上漲，并逐漸蔓延到具備一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模、區(qū)域吸引力強(qiáng)、供需關(guān)系相對(duì)緊張的二線城市及一線城市周邊，而與這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天景象形成鮮明對(duì)比的是，三四線城市普遍深陷去庫存泥潭，部分城市房?jī)r(jià)仍未止跌，停工半停工項(xiàng)目比比皆是。

 

　　大量國(guó)有企業(yè)已經(jīng)涉足房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)領(lǐng)域，有的直接開發(fā)項(xiàng)目，有的承攬商業(yè)地產(chǎn)、保障性住房建設(shè)工程，有的提供相關(guān)配套服務(wù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與國(guó)企發(fā)展密切相關(guān)，房?jī)r(jià)漲跌直接影響國(guó)企經(jīng)營(yíng)狀況和業(yè)績(jī)。未來，國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)在哪里?應(yīng)該如何操作才能“淘金”?

 

　　看周期看布局，看調(diào)控政策

 

　　供給側(cè)對(duì)策

 

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%，相比發(fā)達(dá)國(guó)家70%以上城鎮(zhèn)化率差距較大。按照“十三五”規(guī)劃，到2020年城鎮(zhèn)化率提高到60%左右，預(yù)計(jì)新增城鎮(zhèn)人口超過5300萬人，比北京和上海兩大城市目前人口總和還多。

 

　　新增城鎮(zhèn)人口必然釋放出大規(guī)模的置業(yè)需求。與此同時(shí)，現(xiàn)存房屋中，大量上世紀(jì)建造的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，配套不足，居住環(huán)境和舒適度差，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也將產(chǎn)生大量置換或拆遷改善性需求。2030年之前，我國(guó)仍處在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，新增城鎮(zhèn)居民的剛性需求與原有市民的改善性需求以及投資性需求相疊加，每年將新增約1200萬~1300萬套需求量，同比增幅不大，但增量依然可觀。

 

　　我國(guó)房?jī)r(jià)從2000年開始進(jìn)入全面上漲通道，除個(gè)別年份小幅回落外，整體上處于牛市中。房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)“黃金”15年的暴利階段，將迎來15年左右的白銀時(shí)代，但仍然是一個(gè)擁有大量機(jī)遇的產(chǎn)業(yè)。從這一輪房?jī)r(jià)上漲的表現(xiàn)來看，全國(guó)樓市“山河一片紅”的普漲格局一去不復(fù)返，各城市之間出現(xiàn)嚴(yán)重分化。國(guó)有企業(yè)要搶抓市場(chǎng)機(jī)遇，必須深入開展研究，具有前瞻性地研判分析具體城市和項(xiàng)目，有選擇性地開拓業(yè)務(wù)。

 

　　房?jī)r(jià)漲跌是供需關(guān)系的反映，當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)格會(huì)下跌，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格便會(huì)上漲。研判房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇和未來走勢(shì)，必須從影響房?jī)r(jià)的“供給”和“需求”雙側(cè)進(jìn)行研究。從“供給側(cè)”來看，應(yīng)結(jié)合每個(gè)城市的具體情況進(jìn)行分析。

 

　　一是研究住房庫存和去化周期。這一輪房?jī)r(jià)快速上漲的城市，典型的共同特征是近年來土地供應(yīng)少，住房庫存不足，去化周期短。這些城市房地產(chǎn)由于政策、信貸等多方面利好刺激市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，供需不平衡的矛盾迅速暴露出來，房?jī)r(jià)開始上漲。隨后，在開發(fā)商和房產(chǎn)中介炒作、資金杠桿放大購買力以及媒體信息傳播的助推下，買賣雙方的心理和力量對(duì)比迅速發(fā)生變化，買方加速入場(chǎng)，賣方惜售或違約，進(jìn)一步加劇供需矛盾造成市場(chǎng)緊張，房?jī)r(jià)一浪接一浪加速上揚(yáng)。三四線城市受政策影響也出現(xiàn)回暖跡象，但囿于庫存高企，成交量適度放大無法撼動(dòng)巨大的存量。

 

　　三四線城市房?jī)r(jià)整體低迷，城市間也出現(xiàn)了分化。蘭州、呼和浩特等城市庫存較高，房?jī)r(jià)也在上漲，這主要與其庫存結(jié)構(gòu)有關(guān)。新入市的部分樓盤由于地段、產(chǎn)品定位等迎合改善型需求，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，價(jià)格出現(xiàn)了上漲，而部分舊庫存由于不能滿足市場(chǎng)需求，基本成為無效庫存，出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性過剩”。

 

　　目前，上海、深圳等房?jī)r(jià)漲勢(shì)較快的一二線城市引發(fā)政府出臺(tái)新政進(jìn)行調(diào)控，而去庫存壓力大的城市使出渾身解數(shù)，刺激購房需求。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了“冰火兩重天”的景象，背后原因便是城市之間住房庫存總量、去化周期、土地供應(yīng)量和庫存結(jié)構(gòu)等方面存在差異。

 

　　二是研究城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局。同一座城市，不同區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅相差甚遠(yuǎn)，這與城市規(guī)劃和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局密切相關(guān)。日前蘇州樓市漲幅超深圳，其領(lǐng)漲區(qū)域便是產(chǎn)業(yè)聚集的蘇州工業(yè)園區(qū)板塊。北京每開通一條地鐵線路或設(shè)立一所優(yōu)質(zhì)中小學(xué)校，就能帶動(dòng)沿線或周邊房?jī)r(jià)大幅上漲。北京通州確定為行政副中心后，盡管實(shí)行最嚴(yán)限購，但依然領(lǐng)漲北京房?jī)r(jià)。相對(duì)來看，城市中央商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)以及交通樞紐區(qū)域供應(yīng)的土地內(nèi)在價(jià)值較高。

 

　　三是研究地方政府管控思路。政府掌控土體供應(yīng)和調(diào)控政策，是影響房?jī)r(jià)的重要因素。除國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)控外，各地方政府管理房地產(chǎn)業(yè)的思路也存在差異。如重慶借鑒新加坡的一些做法，構(gòu)建和完善住房保障體系，并試點(diǎn)地票制度加大土地供應(yīng)，供需總體保持平衡，過去五年房?jī)r(jià)僅上漲12%，遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)同期20%的平均漲幅。合肥多年來嚴(yán)守每年新增450萬平方米地面面積的供地計(jì)劃，即使在全國(guó)市場(chǎng)瘋漲的2013年也沒有突破，土地供應(yīng)有限，2015年受政策刺激住房市場(chǎng)供不應(yīng)求，銷售火熱，庫存緊張。

 

　　看區(qū)位看產(chǎn)業(yè)，看人口資本流向

 

　　需求側(cè)對(duì)策

 

　　從“需求側(cè)”來看，住房用于滿足人們的基本居住需要，其購買需求由居民的“購買意愿”和“購買能力”決定。研究一個(gè)城市住房總體需求量，應(yīng)重點(diǎn)研究城市的發(fā)展?jié)摿�和人口狀況。

 

　　一是研究城市的功能定位和區(qū)域位置。本輪房?jī)r(jià)上漲區(qū)域特征明顯，主要集中于區(qū)域中心城市。這些城市集聚了國(guó)內(nèi)或者區(qū)域內(nèi)重要資源，財(cái)富生產(chǎn)能力強(qiáng)，居民儲(chǔ)蓄高，巨大的購買力推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。一個(gè)城市的功能定位和區(qū)域位置越重要，對(duì)資源的虹吸效應(yīng)越強(qiáng)，樓市的需求旺盛，溢價(jià)便越高。著眼未來，常住人口城鎮(zhèn)化率的提高與大城市人口增長(zhǎng)會(huì)同步推進(jìn)，城市的拓展將呈現(xiàn)城市群、城市帶的發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角城市群以及中西部區(qū)域性城市群的發(fā)展?jié)摿Ω�大，呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的特點(diǎn)，這些城市的房地產(chǎn)業(yè)前景更好。

 

　　二是研究城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r和活力直接影響居民的就業(yè)和收入，決定市民的購買力。一個(gè)城市如果聚集了高精尖產(chǎn)業(yè)，企業(yè)創(chuàng)新能力強(qiáng)，利潤(rùn)率高，發(fā)展?jié)摿Υ�，員工收入高，住房購買力相對(duì)強(qiáng);反之，如果城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為夕陽產(chǎn)業(yè)，員工收入偏低，發(fā)展后勁不足，人才吸引力差，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展便會(huì)受到拖累。美國(guó)舊金山樓市走勢(shì)與技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，2008年以來房?jī)r(jià)與納斯達(dá)克指數(shù)變動(dòng)趨于同步，高新技術(shù)企業(yè)聚集的硅谷房?jī)r(jià)自2012年觸底以來，至今已經(jīng)增長(zhǎng)73%，遠(yuǎn)高于全美房?jī)r(jià)31%的整體增幅，而曾經(jīng)十分輝煌的汽車城底特律單一汽車產(chǎn)業(yè)衰落后，房?jī)r(jià)一落千丈，甚至出現(xiàn)了“1雙鞋抵2套房”情況。國(guó)內(nèi)煤都鄂爾多斯GDP曾趕超香港，房?jī)r(jià)從2006年開始三年時(shí)間漲了近6倍，直逼“北上廣”，2011年后煤炭量?jī)r(jià)狂跌，樓市神話一夜破碎，至今依然低迷。因產(chǎn)業(yè)單一或嚴(yán)重依賴自然資源導(dǎo)致城市發(fā)展?jié)摿Σ蛔�，房�(jī)r(jià)持續(xù)低迷的城市比比皆是，如浙江溫州、河北唐山、江西景德鎮(zhèn)、甘肅玉門和陜西神木等。

 

　　三是研究人口結(jié)構(gòu)和流動(dòng)情況。我國(guó)已整體進(jìn)入老齡化社會(huì)，但各個(gè)城市的人口結(jié)構(gòu)存在差異，這對(duì)住房產(chǎn)品類型的需求影響較大。深圳、蘇州、昆山等城市通過發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引了大量外地創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的年輕人，住房剛性需求和投資需求大;東北大部分城市由于人口外溢以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r欠佳，需求減少，房地產(chǎn)業(yè)停滯不前;部分二線城市人口結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，住房的改善性需求占比相對(duì)較高，大戶型比小戶型均價(jià)高卻更暢銷。城市人口密度和流動(dòng)狀況也是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的原因，人口密度大、長(zhǎng)期凈流入的城市，有利于房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺和上漲，而無產(chǎn)業(yè)尤其是缺乏實(shí)力企業(yè)導(dǎo)入，人口凈流出的城市，則不能支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

 

　　四是研究貨幣政策和利率水平。房地產(chǎn)對(duì)貨幣具有強(qiáng)大的吸收力，房?jī)r(jià)上漲與國(guó)家貨幣發(fā)行量密切相關(guān)。任何一次貨幣增發(fā)，樓市都能吸附大量資金。過去15年，我國(guó)廣義貨幣M2約增加了10倍，京滬深等一線城市的房?jī)r(jià)也增長(zhǎng)了10倍左右，二者具有相關(guān)性。展望未來，為保持“十三五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)還將繼續(xù)保持較寬松的貨幣政策，并將維持較低的利率水平，這十分有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

 

　　五是研究社會(huì)資本的流向和集聚。從各城市人均可支配收入統(tǒng)計(jì)來看，京滬深三個(gè)城市的比中等省份高出一倍多，但平均房?jī)r(jià)水平卻高出七八倍。這是社會(huì)資金和財(cái)富向一線城市集聚的結(jié)果，因?yàn)榇蟪鞘袚碛薪逃�、文化、醫(yī)療和基礎(chǔ)設(shè)施等公共服務(wù)優(yōu)勢(shì)，投資信息、財(cái)富增值機(jī)會(huì)等也是其他城市難以比肩的，從而吸引國(guó)內(nèi)和國(guó)際資本爭(zhēng)相流入。

 

　　2014年下半年開始的證券牛市，上市公司聚集地京滬深的企業(yè)高管通過減持獲得了豐厚利潤(rùn)，三個(gè)城市證券減持獲利資金排名與2015年以來的房?jī)r(jià)漲幅排名基本保持一致。2015年7月份之后股市出現(xiàn)大幅下跌，國(guó)內(nèi)大部分城市的房?jī)r(jià)同步出現(xiàn)回落。這從一定程度上反映城市的房?jī)r(jià)與其資本流入呈現(xiàn)正相關(guān)性。

 

　　按照“十三五”規(guī)劃綱要目標(biāo)，2020年城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，居民可支配收入和支付能力提高，將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。未來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由全面繁榮轉(zhuǎn)變?yōu)榫植糠睒s，從大漲到小漲再到有漲有跌，并將出現(xiàn)滯漲和普跌的情況。面對(duì)日益分化的市場(chǎng)，國(guó)有企業(yè)唯有加強(qiáng)對(duì)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各方面因素的研究，才能不斷提升“淘金”的本領(lǐng)和技能，贏得客戶和市場(chǎng)的青睞。

文章摘自2016年05月25《國(guó)資報(bào)告》

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)

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