導(dǎo)讀：去年8月31日，首次以綠城聯(lián)席主席身份出席的朱碧新曾對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，中交與綠城的業(yè)務(wù)重組并不簡單，重組在考慮之中，還沒有完善的方案，但會加快研究。“總的來說，整合明年將進(jìn)行。”

　　轟轟烈烈的去庫存大潮下，多個(gè)千億級的房地產(chǎn)超級巨無霸正在崛起。

 

　　瑞信分析師杜勁松等人指出，中信與中�；ナ畚飿I(yè)、萬科牽手深圳地鐵、招商局去年成功重組其地產(chǎn)業(yè)務(wù)等顯示，中國房地產(chǎn)相關(guān)的國企重組漸成趨勢。

 

　　財(cái)大氣粗的國企們成為房地產(chǎn)市場的主宰者，連行業(yè)老大萬科也不得不在寶能的壓力下“尋求庇護(hù)”。這到底是是好事還是壞事呢?

 

　　“隨著行業(yè)周期的周而復(fù)始，行業(yè)的不斷成熟，大企業(yè)越來越大本來是非常正常的一件事。中國房地產(chǎn)市場的集中度目前依然很低，所以未來出現(xiàn)銷售額5000億的企業(yè)也是有可能的。但問題在于，房地產(chǎn)的大企業(yè)都是國企，這個(gè)就不正常了。”

 

　　“為什么這么說?業(yè)內(nèi)人都知道，房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)含量其實(shí)并不高。準(zhǔn)確的說是非常低，造汽車還要外國人的技術(shù)，所以不得不合資，你見過房地產(chǎn)合資的么?你見過房地產(chǎn)企業(yè)有產(chǎn)品研發(fā)部門嗎?但房地產(chǎn)涉及的資金量很大，再加上行業(yè)杠桿的存在，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤之大是其他行業(yè)都無法想象的。國企都進(jìn)了這種賺錢而沒什么技術(shù)含量的行業(yè)。個(gè)個(gè)吃得肥頭大耳，卻不愿用創(chuàng)新和研發(fā)承擔(dān)科技轉(zhuǎn)型的歷史重任。”

　　“這就是我們的國企。大而無用，碩鼠而已~”

 

　　萬科牽手深圳地鐵

 

　　曾經(jīng)的民企地產(chǎn)標(biāo)桿萬科也即將成為國資控股。

 

　　萬科13日晚間公告稱，3月12日，萬科就擬議交易與深圳市地鐵集團(tuán)有限公司簽署了一份合作備忘錄，擬采取以向深圳地鐵集團(tuán)增發(fā)新股為主，差額以現(xiàn)金補(bǔ)足的方式收購地鐵集團(tuán)持有的目標(biāo)公司全部或部分股權(quán)。

 

　　萬科稱，就目前籌劃的重大資產(chǎn)重組，公司除與地鐵集團(tuán)繼續(xù)談判之外，還在與其他潛在對手方進(jìn)行談判和協(xié)商。鑒于籌劃中的重大資產(chǎn)重組仍存在不確定性，公司股票將繼續(xù)停牌。

 

　　有媒體12日援引知情人士消息稱，國資委已批復(fù)深圳地鐵集團(tuán)以土地注資形式入股萬科，且雙方已于近期舉行戰(zhàn)略合作備忘錄簽字儀式。此次深圳地鐵入股后，萬科、華潤以及深圳地鐵集團(tuán)三方的持股比例將超過40%，三方如果簽署協(xié)議成為一致行動人，將一舉超越寶能系奪回萬科第一大股東席位。

 

　　萬科董事會主席王石近期接受媒體采訪時(shí)表示，萬科的定位就是混合所有制，非常清楚，一定不是一股獨(dú)大�；旌纤�有制可能是未來的方向。

 

　　今天上午的萬科“2015年業(yè)績發(fā)布會”上，包括萬科總裁郁亮在內(nèi)的多位高管并沒有直接回應(yīng)外界對萬科引入深圳地鐵存在“國進(jìn)民退”這一現(xiàn)象的質(zhì)疑。

 

　　中海+中信

 

　　經(jīng)過長期醞釀，中海和中信之間一場千億級的地產(chǎn)重組終于浮出水面。

 

　　3月14日，中國海外發(fā)展有限公司及中國中信股份有限公司雙雙發(fā)布公告宣布，中信股份同意將若干在中國住宅地產(chǎn)項(xiàng)目中的權(quán)益出售予中海，最終對價(jià)的金額預(yù)計(jì)為人民幣310億元。

 

　　中海打算收購的這2400萬平方米住宅物業(yè)，主要是開發(fā)中及未開發(fā)物業(yè)，以及一些位于一二線城市的已落成物業(yè)。根據(jù)建筑面積計(jì)算，有42%的物業(yè)位于珠三角，31%在環(huán)渤海，9%位于長三角。

 

　　中海地產(chǎn)在過去的2015年實(shí)現(xiàn)銷售額約1521億元，排名全國房企第五位。但這距萬科仍有一定差距，同時(shí)也落后于同為央企的保利地產(chǎn)。并且在京滬廣深等四大一線核心城市，中海的銷售表現(xiàn)也并不突出。

 

　　這次與中信地產(chǎn)的整合，無疑將是中海進(jìn)一步做大規(guī)模的契機(jī)。從去年開啟，中海已經(jīng)在加強(qiáng)收購進(jìn)程，并與多家央企洽談收購事宜，但收獲甚微。中海地產(chǎn)董事長郝建民年初也明確表示，今年將大規(guī)模開啟兼并重組，重點(diǎn)是收購央企資產(chǎn)。

 

　　目前中信股份內(nèi)部的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合已經(jīng)開始。中信股份董事長常振明在去年的中期報(bào)告中曾提到，“我們地產(chǎn)板塊的整合工作已經(jīng)開始，為的是要進(jìn)一步明確未來的戰(zhàn)略導(dǎo)向，強(qiáng)化整體管控，提高資本使用效率，增強(qiáng)市場競爭力和投資回報(bào)。”

 

　　招商地產(chǎn)+招商局蛇口

 

　　早在去年，招商局集團(tuán)就開始整合旗下分散的地產(chǎn)資源，拉開本輪央企地產(chǎn)資源整合的大幕。

 

　　2015年9月23日，招商局集團(tuán)完成了旗下地產(chǎn)資源招商地產(chǎn)和招商局蛇口的整合。本次合并完成后，招商局蛇口將在原招商地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，增加150億元的配套融資，以及原招商局蛇口的土地儲備、房產(chǎn)項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)資源。而招商地產(chǎn)終止上市并注銷法人資格。

 

　　截至2015年6月30日，招商局蛇口擁有的土地使用權(quán)共510.55萬平方米，近90%分布在蛇口片區(qū)和前海片區(qū)，加上招商地產(chǎn)原有的土地儲備1265萬平方米，招商局蛇口控股的土地儲備達(dá)到1653萬平方米。無論是規(guī)模還是實(shí)力，招商局蛇口與招商地產(chǎn)相比明顯增強(qiáng)。

　　以23日收盤價(jià)計(jì)算，綠地控股的市值為1696億元，萬科A的市值為1452億元，合并后再上市的招商局蛇口的市值將遠(yuǎn)超萬科與綠地，成為A股第一大市值房企。

 

　　重組后招商局蛇口控股的三大主營業(yè)務(wù)分別屬于園區(qū)開發(fā)與經(jīng)營、社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營以及郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營。招商局蛇口由“房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營”為主轉(zhuǎn)型為“中國卓越的城市綜合開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)商”，房地產(chǎn)開發(fā)不再成為其核心業(yè)務(wù)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)被涵蓋在“社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營”業(yè)務(wù)中。

 

　　中房+綠城

 

　　中交集團(tuán)也在試圖打造“超級地產(chǎn)巨無霸”。

 

　　2月22日，中交旗下的中房地產(chǎn)股份有限公司公告宣布停牌，公司正在籌劃重大事項(xiàng)，擬收購中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司旗下優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，該事項(xiàng)可能涉及重大資產(chǎn)重組。

 

　　一石激起千層浪，中交集團(tuán)的地產(chǎn)布局也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，中交在名義持有了中房地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)三大地產(chǎn)平臺。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中交集團(tuán)“最終想通過中房地產(chǎn)搭建一個(gè)地產(chǎn)A+H雙平臺”。正如此前坊間曾有的評論指出，“如果綠城和中房集團(tuán)合并整合，將誕生中國最大的房地產(chǎn)公司之一。”

 

　　對于中交集團(tuán)在房地產(chǎn)上的宏偉藍(lán)圖，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體做了如下整理：

 

　　中交集團(tuán)方面于公開場合透露稱，未來中房集團(tuán)將繼續(xù)深化整合，進(jìn)一步做好對綠城的管理和支持，與此同時(shí)進(jìn)一步加快中交地產(chǎn)和中房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)整合。

 

　　話音剛落，關(guān)于中交地產(chǎn)、中房地產(chǎn)整合猜想立即在地產(chǎn)圈濺起各種水花，其中有一種方案被傳閱甚多。

 

　　該方案指出，先是整合中交地產(chǎn)、中房集團(tuán)和聯(lián)合置業(yè)，實(shí)現(xiàn)A股上市平臺“中房地產(chǎn)”的調(diào)整。接下來，將中交投資旗下地產(chǎn)項(xiàng)目和中交子公司地產(chǎn)項(xiàng)目整合到中交地產(chǎn)內(nèi)。

 

　　完成上述步驟后，在H股利用綠城平臺，改為中交綠城，實(shí)現(xiàn)中交地產(chǎn)板塊A+H股的同時(shí)上市;最后，將中交擁有的儲備土地全部整合到中交地產(chǎn)上。

 

　　針對上述內(nèi)容，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電中交相關(guān)人士，但并未得到及時(shí)答復(fù)。然而，對比22日的公告內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)，中交集團(tuán)此番調(diào)整動作恰在一定程度上符合方案中的“第一步”。

 

　　但擺在中交面前的現(xiàn)實(shí)問題是：把綠城作為中交的子公司就要求其擁有綠城中董事會半數(shù)以上的表決權(quán)。如果通過增持來實(shí)現(xiàn)絕對控股，中交難免要發(fā)起全面要約收購，這顯然不是最優(yōu)方案。

 

　　因此，在中交入主后綠城的首場業(yè)績會上，關(guān)鍵詞變成了“整合”，即同時(shí)擁有中房地產(chǎn)和綠城中國兩大房地產(chǎn)上市平臺，中交將如何完成地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。

 

　　去年8月31日，首次以綠城聯(lián)席主席身份出席的朱碧新曾對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，中交與綠城的業(yè)務(wù)重組并不簡單，重組在考慮之中，還沒有完善的方案，但會加快研究。“總的來說，整合明年將進(jìn)行。”

 

 

　　而后在公開場合中，綠城首席財(cái)務(wù)官馮征也就此事公開表態(tài)稱，在以海外地產(chǎn)為主攻方向的前提下，中交就是要把整個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部注入到綠城中國這個(gè)境外的殼中，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體上市。

 

文章摘自2016年03月《華爾街見聞》

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)

萬科 房地產(chǎn) 國企 重組