房地產(chǎn)市場去庫存不應(yīng)加杠桿

2016-05-11

　　導語：5月9日，在人民日報刊登的權(quán)威人士采訪文章中，該權(quán)威人士指出，房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”，而不應(yīng)通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。

　　實際上，去年底召開2016年中央經(jīng)濟工作會議之前，因為利率下行，房地產(chǎn)政策松綁，一線城市房價已出現(xiàn)一段時間的緩慢回升。2016年中央經(jīng)濟工作會議召開后，因為“去庫存”已經(jīng)確定為2016年的五大經(jīng)濟工作任務(wù)之一，加上繼續(xù)出臺的包括降低首付比例、降低契稅營業(yè)稅等政策，一線城市包括少量二線城市房價均出現(xiàn)大幅度上漲。

　　房價的大幅上漲也導致購房者、投機者涌入房地產(chǎn)市場，一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺和房地產(chǎn)中介機構(gòu)甚至推出“首付貸”產(chǎn)品，以極低的首付比例即可購得一套房，實際上是將房地產(chǎn)的風險轉(zhuǎn)移到了銀行身上。房企在去庫存的同時卻制造了另一個風險隱患。此外，也有不少地方政府直接“呼吁”老百姓進城買房。業(yè)內(nèi)人士表示，農(nóng)民工市民化是對的，但需要相關(guān)配套制度的建立完善，而不能“趕鴨子上架”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，本身需要去庫存的房地產(chǎn)行業(yè)，卻在去庫存過程中出現(xiàn)價格大幅上漲，這種現(xiàn)象肯定是不正常的。而房地產(chǎn)市場的兩極分化也讓去庫存問題變得更加棘手。這也說明，有些企業(yè)、機構(gòu)、甚至地方政府在“去庫存”的過程中，有些做法可能并不是很合適。

　　對此，北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志接受證券時報記者采訪時表示，人民日報對權(quán)威人士的訪談文章說明，對于房地產(chǎn)市場來說，只要不是有利于發(fā)揮房子居住功能的任何東西都是不合適的。加杠桿、增加投機性是制造更多的風險。

　　陳志表示，去庫存說明房地產(chǎn)是需要被調(diào)整的行業(yè)，不是需要過多被保留的對象，但在去庫存過程中要考慮財政壓力怎么解決，出現(xiàn)大量的爛尾樓怎么辦，導致了金融風險怎么辦?實際上，需要對不同時期房地產(chǎn)行業(yè)存在的風險有不同的判斷，然后根據(jù)這個判斷去操作。

　　對于權(quán)威人士訪談文章發(fā)表后對房地產(chǎn)市場的影響，陳志表示，北京的房地產(chǎn)市場在去庫存前后都處在一種非常平穩(wěn)的狀態(tài)下，影響不大，住宅市場會繼續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢，但商務(wù)寫字樓有一定的庫存壓力。上�？赡軙媳本┑牟椒ァＩ钲谇耙欢螘r間有過度投資、投機傾向，可能需要先經(jīng)歷一段時間的調(diào)整。

　　而對于三四線城市的房價，陳志認為，這不太樂觀，去庫存壓力依然非常大，而且有些城市根本找不到好的去庫存的方式。

　　在5月4日，國務(wù)院常務(wù)會議就決定，培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。

　　對此，陳志說，在一些住房短缺的城市，市場供給乏力的情況下，政府通過財政稅收等政策鼓勵引導自有住房、商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房出租是解決住房問題的有效辦法。

樓市冰火兩重天：去庫存該區(qū)別化對待

近日，有數(shù)據(jù)顯示，環(huán)一線周邊城市和部分二線城市樓市“發(fā)燒”，部分城市房價4月份漲幅甚至超過一線城市的兩倍。與此同時，三四線城市“去庫存”卻雷聲大雨點小。中國樓市繼續(xù)著冰火兩重天，燙手的依舊火熱，冷門的依然無人問津。“去庫存”到底出了什么問題?

　　一二線城市房價接力漲，“去庫存”從來不是事兒

　　一段時間以來，北上廣深房價漲幅讓人瞠目結(jié)舌，但是最新的數(shù)據(jù)顯示，一線城市已經(jīng)被擠出房價漲幅排名前十，后來居上的是環(huán)一線城市和部分二線城市：

　　3月份的時候，為了給樓市降溫，一線城市上海、深圳出臺嚴控政策，使得一線城市成交量下降，購房者和閑散資金涌入到了第二梯隊的城市當中。顯而易見，廣東惠州之所以排名第一，在于其消化了不少來自深圳購房者的買房需求。河北廊坊等地同理。而南京、蘇州等一直都是很吸引購房者的熱門二線城市。

　　與此同時，一二線城市庫存明顯銳減，地產(chǎn)分析師張大偉的數(shù)據(jù)表明，一二線城市的庫存去化周期(編者注：“去化”在房地產(chǎn)領(lǐng)域就是銷售的意思，去化周期也是指現(xiàn)有商品房的銷售周期)基本都在10個月以內(nèi)。甚至有數(shù)據(jù)表明，合肥、南京、蘇州的去化周期不足4個月，處于嚴重不足供不應(yīng)求的狀態(tài)。去庫存周期越短，給購房者“看漲”的預(yù)期越強，比較來看，同樣是二線城市，根據(jù)財新報道，哈爾濱、沈陽、常州，庫存去化周期都超過16個月，這些城市明顯對購房者缺少吸引力。對于熱門城市，從來該擔心的都不是庫存，而是泡沫。

　　價格泡沫一定程度是借助“去庫存”的東風

　　從去年開始“去庫存”上升為政治任務(wù)，因為沒能區(qū)別對待，政府背負著要把全國的房屋庫存出清掉的任務(wù)目標，就會實施比較寬松的信貸政策。這就導致社會流動資金過剩，大量閑散資金流入樓市。如果要買房，最據(jù)吸引力的地方，當然是一線(包括環(huán)一線)和強二線城市，因為供求矛盾激烈，房價上漲空間大。然而，一二線城市房價上漲對去庫存并無裨益，相反，正是借助“去庫存”上升為政治任務(wù)的東風，催生了新一輪加杠桿下的房價上漲。

　　“去庫存”背景下加杠桿讓房價上漲

　　總之，調(diào)控結(jié)果事與愿違，一二線城市的房子原本就不缺買家，在“去庫存”政策的大背景下更為風光無限，但那些三四線城市真正要解決的“庫存”卻仍未得到解決。

　　樓市冰火兩重天，是過去畸形的城鎮(zhèn)化發(fā)展后遺癥

　　按照經(jīng)濟學家周其仁的說法，“如今頻繁提起的樓房高庫存問題可以歸結(jié)為是前幾年城鎮(zhèn)化大規(guī)模發(fā)展的遺留后果之一”。其實，更準確一點來說，是土地城鎮(zhèn)化大躍進的后遺癥。

　　過去，很多地方政府認為城鎮(zhèn)化是推動經(jīng)濟增長的動力，這點沒錯，但是它們把城鎮(zhèn)化等同于造城，就錯得離譜了。一二線城市的繁榮，得益于源源不斷人口的流入，有進便有出，三四線人口在流出，大量房產(chǎn)積壓在那里產(chǎn)生了。

　　樓市冰火呈現(xiàn)兩重天，三四線城市去庫存壓力未減

　　地方政府想要造城，前提是有充足的土地供應(yīng)。在中國，你可以看到最奇特的一幕——土地供應(yīng)和城市的真實發(fā)展需求背道而行，“一線城市吃不飽，三四線吃不了”。根據(jù)經(jīng)濟學家陸銘的研究，雖然也會考慮各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展差異，但是為了平衡區(qū)域發(fā)展，我國政府更多地將建設(shè)用地指標給了中西部地區(qū)，希望通過更多的土地供給來促進中西部地區(qū)的發(fā)展。事實上，這樣的分配方式非但不能促進中西部地區(qū)的發(fā)展，造成了嚴重的資源浪費，而且由于東部地區(qū)的土地供給相對較少，也在很大程度上抬高了房價。熱門的一二線城市正是大多集中于東部。

　　學者傅建春等人基于國內(nèi)652個設(shè)市城市的研究驗證了這一點，小城市和大型城市相比，城市建成區(qū)擴張的速度明顯高于城區(qū)人口的增長速度。

　　消除“后遺癥”需要尊重市場規(guī)律

　　一二線城市VS三四線城市

　　明明是希望三四線城市去庫存，卻變成了冰火兩重天，樓市火熱的一方轉(zhuǎn)眼就需要調(diào)控降溫。一二線城市價格泡沫和三四線庫存泡沫并存，如果不差異化對待，政策顧此失彼的情況仍會存在。

　　對于熱門的一二線城市，不該再適用對去庫存采取各種一般性的優(yōu)惠政策，同時政府該要警惕樓市存在的過度投機行為，比如上個月曾引發(fā)巨大爭議的樓市場外配資，蘊含不小金融風險。政府干涉房價，大多采用短平快的需求側(cè)調(diào)控——出臺限價、限購、限貸等收緊措施，目的只是為了抑制房價過快上漲，而非降房價。這類政策只會暫時抑制購房需求，不能解決供求矛盾，未來這些城市的樓市還是會“發(fā)燒”。要真正緩釋房價，就該從供給側(cè)出發(fā)，給一二線城市松綁，增加土地供應(yīng)量。

　　對于三四線去庫存壓力大的城市，不少人把進城農(nóng)民視為消化庫存的主力。但是“去庫存”并非簡單的賣房子，那只會把不良資產(chǎn)的風險轉(zhuǎn)嫁到無辜農(nóng)民身上。最重要的還是增強三四線城市對周邊人口的吸引力，這個吸引力不是簡單取消非農(nóng)戶口，而是該有產(chǎn)業(yè)支持、公共資源配置等。

文章摘自2016年05月11日《證券時報》