央企地產(chǎn)業(yè)務整合最近又有了一宗重磅案例。3月14日，中國海外發(fā)展及中信股份發(fā)布公告稱，中信股份同意將若干在中國住宅地產(chǎn)項目中的權益出售予中海外，而中海外將以已發(fā)行占股本約10%的股份及資產(chǎn)作為對價，最終的交易額預計為人民幣310億元。兩家“中”字頭開發(fā)商來頭均不小，而一旦并購成功，中海外的資產(chǎn)規(guī)模或能跟萬科叫板。

    事實上，自從招商系、中交系地產(chǎn)整合逐步落地，作為中央政府在香港重要地產(chǎn)平臺的中海外的多次并購重組也被看做是整合的繼續(xù)，甚至被看做是央企地產(chǎn)業(yè)務“去庫存”的重要一環(huán)。本次中海外、中信地產(chǎn)重組對投資人觀察房地產(chǎn)市場的變化有著重要意義。

  中信為什么要賣

    從重組內(nèi)容看，中信地產(chǎn)售出其全國的310億元住宅業(yè)務和酒店資產(chǎn)，作為置換，將獲得中海地產(chǎn)60億元的商業(yè)資產(chǎn)對價。這意味著，中信地產(chǎn)徹底剝離住宅地產(chǎn)業(yè)務，專心從事商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務的經(jīng)營。也就是說，中信地產(chǎn)在中信集團內(nèi)的業(yè)務架構將僅僅是一枚商業(yè)地產(chǎn)運營的棋。

 

      成立于1986年的中信地產(chǎn)，早些年在地產(chǎn)界曾經(jīng)風光無限，單就深圳市場來說，就曾主導操盤過諸如中信城市廣場、中信紅樹灣等經(jīng)典大盤。那么，為何現(xiàn)在要賣掉呢？
  一方面，中信地產(chǎn)的業(yè)務萎縮和業(yè)績增長乏力是重要原因。其在2011年、2012年、2013年、2014年度的簽約銷售額分別為250.16億元、234.74億元、384.10億元和215.2億元。2015年上半年，其房地產(chǎn)及基礎設施業(yè)務僅占中信股份總收入的4%。

    另一方面，中信集團旗下房地產(chǎn)及基礎設施業(yè)務分別有中信地產(chǎn)、中信泰富地產(chǎn)、中信和業(yè)、中信興業(yè)及新香港隧道五家公司。作為中信系地產(chǎn)業(yè)務的兩個主要平臺，中信地產(chǎn)和中信泰富地產(chǎn)在中信整體上市后都納入了同一家上市公司——中信股份，但兩者并沒有解決業(yè)務和布局高度重疊的問題。

  不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)績萎縮和乏力、同業(yè)競爭糾纏不清都導致了中信集團放棄現(xiàn)有的地產(chǎn)業(yè)務。目前來看，轉手給一家門當戶對的央企地產(chǎn)巨頭不失為一種方便的選擇，既解決了同業(yè)競爭的問題，又在央企內(nèi)部完成了資產(chǎn)整合。

  中海外擴張的AB面

    重組完成后，目前輿論非常看好中海外的前景，甚至被看做是可以叫板萬科的新巨頭。從好處方面看，中海外通過此次重組將獲得中信在國內(nèi)25個城市的項目，共計2400萬平方米的建筑面積，北上深廣悉數(shù)在列，珠三角占比達42%。

     據(jù)了解，中海外目前是千億級房企中土地儲備（含已開發(fā)和在建、待建）量最少的。截至2015年6月份，中海外土地儲備約為4400萬平方米，連業(yè)內(nèi)前十名都擠不進。2400萬平方米的量對于中海外而言，具有極大誘惑力。

    不過，重組擴張的另一面也可能產(chǎn)生負面效應。據(jù)媒體報道，中海外開啟地產(chǎn)業(yè)務合并以后，頻現(xiàn)公司高管離職。其中包括副總裁、營銷公司董事長曲詠海，中海宏洋助理總裁范逸汀，執(zhí)行董事郭勇及闞洪波等數(shù)位中海外高管均已去職。

    去年完成中建股份旗下中建地產(chǎn)重組后，不少業(yè)內(nèi)人士認為，中海外因與中建股份進行地產(chǎn)業(yè)務整合，由此引發(fā)的資產(chǎn)架構重組、人員變動讓重組的“1+1”效應并未完全發(fā)揮。如此看，與中信的重組是否可能帶來相同的隱患值得留意。

  央企去庫存范本

      自去年年底開始，國家開始大力推行經(jīng)濟領域的供給側改革，在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為“去庫存”戰(zhàn)略。單就資產(chǎn)業(yè)務方面來說，中信與中海外間的整合顯然將成為央企去庫存的重要范本。
  事實上，近年來，央企地產(chǎn)的去庫存大潮已經(jīng)風起云涌。2015年，招商局集團就開始整合旗下分散的地產(chǎn)資源，招商地產(chǎn)和招商局蛇口地產(chǎn)業(yè)務整合成了新的央企地產(chǎn)平臺——招商蛇口。
  此外，央企中交集團目前持有了中房地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)三大地產(chǎn)平臺。曾有第三方地產(chǎn)咨詢?nèi)耸空J為：“如果綠城和中房集團合并整合，將誕生中國最大的房地產(chǎn)公司之一。”有關中交系的地產(chǎn)重組傳聞目前仍無定論。

     國資委主任肖亞慶日前表示在接受媒體采訪時表示：“目前106家央企仍存在大量同質化競爭、競爭力不強的問題，還需要進一步重組整合。”先后對中建地產(chǎn)、中信地產(chǎn)實施重組的中海系，下一步是否還有擴張計劃，仍然給市場留足了想象空間。  

 

（本文摘自2016年03月15日《證券時報網(wǎng)》）

圖片來源：找項目網(wǎng)

住宅地產(chǎn) 供給側改革 重組