國有土地上房屋征收，補償怎么算？你能拿到多少？

2017-02-23

　　集體土地征收，補償怎么算?被征收人能拿到多少?那么這期文章就來給大家講講國有土地上房屋征收的補償問題，主要依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征收條例》)等相關(guān)法律法規(guī)。

　　首先，依據(jù)《憲法》以及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，城市的土地歸屬于國家，也就是說國有土地的征收通常是指城市土地的征收。另外《憲法》第八條：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。第十三條規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。

　　什么是公共利益?

　　“公共利益”作為一個概念，其本身沒有明確的界限和內(nèi)容。“公共”的界限無法確定，“利益”的內(nèi)容無法概括。

　　《征收條例》第八條：為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

　　(一)國防和外交的需要;

　　(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

　　(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

　　(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

　　(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

　　(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

　　國有土地上房屋征收補償遵循什么標(biāo)準(zhǔn)?

　　《征收條例》第二條：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補償。第三條：房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

　　針對國有土地上房屋征收，做出補償應(yīng)當(dāng)公平、合法、合理且可行。也就是說在征收國有土地時，征收程序應(yīng)當(dāng)合法，補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公平合理，補償方案應(yīng)當(dāng)可行。

　　國有土地上房屋征收補償包括哪些?

　　國有土地上房屋征收應(yīng)當(dāng)補償?shù)馁M用主要由四部分內(nèi)容組成：

　　1、被征收房屋價值的補償;

　　2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

　　3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償;

　　4、市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

　　被征收房屋價值的補償

　　《征收條例》第十九條：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　房屋評估考慮哪些因素，運用哪些方法評估?

　　《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條第一款：被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

　　第十三條：注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

　　可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

　　房屋價值如何確定?

　　《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　類似房地產(chǎn)的市場價格如何理解?

　　《國有土地上房屋征收評估辦法》第三十條：被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。

　　搬遷和臨時安置補償

　　因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償如何確定?

　　《征收條例》第二十二條：因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

　　《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條第二款：被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

　　停產(chǎn)停業(yè)損失補償

　　因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償如何確定?

　　《征收條例》第二十三條：對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　各省、自治區(qū)、直轄市在制定停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)木唧w辦法時，關(guān)鍵在于明確“被征收前的效益”和“停產(chǎn)停業(yè)期限”兩個方面的因素。被征收前的“效益”應(yīng)僅指被征收前的經(jīng)濟(jì)效益，不包括社會效益、主觀效益在內(nèi)。至于停產(chǎn)停業(yè)期限，應(yīng)視從搬遷至重新生產(chǎn)營業(yè)的間歇期限而定，具體問題具體處理。計算所得的停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)確實是因征收房屋而造成的損失，與房屋征收具有相當(dāng)?shù)囊蚬P(guān)系，否則不予補償。

　　補助和獎勵

　　補助和獎勵一般規(guī)定在房屋征收部門制定和市、縣級人民政府批準(zhǔn)的《房屋征收補償方案》里，不同的地方不同時間的征收各不相同，全國沒有統(tǒng)一的規(guī)定，都是地方標(biāo)準(zhǔn)，具有較強的變動性。我們用兩期文章分別為大家講解了國有土地上房屋征收與集體土地征收的相關(guān)補償問題。

　　補償作為征收中至關(guān)重要的一環(huán)，影響著征收進(jìn)程以及被征收人后期的生活。所以各地在征收中，應(yīng)當(dāng)公平、合理、合法的作出補償方案，方可使征收真正意義上變成一件利民且利國之事。

　　(文章摘自2017年02月23日《宿遷樂居》)