簽訂租賃合同后尚未履行，雙方又在合同上注明合同作廢。事后租賃方要求出租方退還其押金10萬元，出租方認(rèn)為合同作廢并非解除合同，不愿退還押金。

 

　　一、案例

 

　　2015年，阿強曾向老李租賃過店面，雙方合作挺愉快的，解除合同時雙方還注明沒收押金事宜。2016年9月，阿強又與老李簽訂了一份租賃合同，約定老李將一處店面租給阿強，租賃期限從2016年8月初到2021年7月底，每月租金為10萬元。合同簽訂當(dāng)日，阿強應(yīng)向老李交付10萬元作為押金，合同期滿后，阿強交清租賃期間應(yīng)交付的一切費用后，老李應(yīng)將押金無息退還阿強。2016年10月，阿強在租賃合同尾部空白處書寫“合同作廢”并簽署姓名與時間，老李在阿強簽名處底下簽字確認(rèn)。2017年1月，阿強將老李起訴至法院，請求判令：解除雙方簽訂的租賃合同;老李立即返還阿強押金10萬元。

 

　　阿強訴稱，在租賃合同簽訂后，他得知該出租店面是未經(jīng)原房東同意而轉(zhuǎn)租的，加之自己資金周轉(zhuǎn)困難，遂與老李商量解除租賃合同，老李同意解除并返還押金。但合同作廢后，老李卻拒絕返還押金。

 

　　老李辯稱，租賃合同的解除系阿強主動提出，阿強單方要求解除合同，實質(zhì)是一種違約行為，其無須返還相應(yīng)押金。老李轉(zhuǎn)租涉訴房產(chǎn)，已經(jīng)出租人書面同意，其轉(zhuǎn)租行為不構(gòu)成阿強合法解除合同的理由。老李同時稱，他應(yīng)阿強要求在租賃合同的空白位置簽署姓名及時間，并不清楚租賃合同上的“合同作廢”字樣從何而來，雙方并未就合同解除達(dá)成一致合意。老李認(rèn)為，即使其認(rèn)可阿強所稱的“合同作廢”的字樣，但亦不認(rèn)為“合同作廢”等同于法律意義上的合同解除。“合同作廢”僅僅可認(rèn)為是其同意阿強不再承租訴訟房產(chǎn)，但不包括其同意免除阿強因單方違約而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

 

　　法院查明，阿強主張涉案租賃合同一式兩份，老李所持有的另一份合同亦注明“合同作廢”，法院于庭審時告知老李于庭審結(jié)束后七日內(nèi)向法院提交其所持有的合同原件，但老李未按期向法院提交。阿強未使用涉訴房屋。

 

　　法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人已一致同意解除訟爭合同，老李主張訟爭合同解除系阿強主動提出，阿強單方違約，老李無須支付押金，但老李就其主張未能提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，故老李的主張缺乏事實依據(jù)，法院不予支持。

 

　　根據(jù)合同法第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”依據(jù)訟爭合同約定，合同期滿后，阿強交清租賃期間應(yīng)交付的一切費用后，老李將押金無息退還阿強，因此押金的作用在于確保阿強在租賃期間及時交清費用，而老李在租賃期開始前即解除租賃合同，并未產(chǎn)生需要阿強支付的費用，雙方亦未就押金另行約定，故依據(jù)合同履行情況，阿強要求老李返還押金10萬元，于法有據(jù)，法院予以支持。

 

　　二、連線法官 “作廢”為什么解釋為解除?

 

　　“合同作廢”是否具有解除合同的意思，該案的承辦法官林達(dá)解釋說，一方面，從文義解釋上看，雖然“作廢”并非解除合同的規(guī)范表述，但“作廢”在文義上具有廢除終止的意思，即除履行部分外，雙方簽訂的合同其余內(nèi)容均不再履行，并恢復(fù)原狀，即應(yīng)返還押金。且老李作為已與阿強簽訂過兩次租賃合同的市場交易主體，從此前雙方的交易慣例而言，對協(xié)商沒收押金，則明確予以約定，故其對于“作廢”所表達(dá)的意思及簽字確認(rèn)所產(chǎn)生的法律后果更應(yīng)是清楚明了，而本案中并未予以約定，應(yīng)可佐證系返還押金之意;另一方面，從實際履行上看，雙方就“合同作廢”簽字確認(rèn)后，雙方均未再按照租賃合同約定行使權(quán)利和履行義務(wù)，阿強未按合同約定使用訟爭房屋，老李未按合同約定交付房屋也未要求阿強支付租金或承擔(dān)違約責(zé)任，可見，老李以實際行動確認(rèn)解除訟爭合同。

 

　　(文章摘自2017年2月13日《人民法院報報》作者：安海濤 吳淑貞)

圖片來源：找項目網(wǎng)