作為擁有央企、港資、創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)等多方股東的混合所有制改革樣本，綠城中國最近幾年經(jīng)歷的動蕩堪比一部好萊塢動作電影。

目前大股東中交已經(jīng)在股權(quán)、董事會以及管理層方面全面掌控了綠城，是客客氣氣的融合，還是手揮長鞭的馴服?旁觀者自有斷論，中交和老綠城人這場戀愛談成了互相折磨。

面對中交的強(qiáng)勢，老綠城團(tuán)隊(duì)已經(jīng)徹底“心灰意冷”，無力也無心再掙扎。2018年8月2號，曹舟南正式離職。綠城為此專門開了個溝通會，臺上，曹和張亞東并排而坐，盡量顯得平等、友好，但無論作何解釋，都顯得矯揉造作。

中交盡管掌握主動權(quán)，但也明白，再迫切的愿望也“不能得罪”宋衛(wèi)平這個靈魂人物。在近期張亞東與《中國房地產(chǎn)報(bào)》的一篇訪談中，他細(xì)數(shù)了自己的種種改革，但每段后面必加一句“做這樣的調(diào)整也是與綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生溝通的結(jié)果。”

已過六十“花甲之年”的宋衛(wèi)平活成了一個幌子，下面遮住的是中交和老綠城人的面子和利益再分配。

2019年3月20日，在綠城中國舉辦的杭州媒體溝通會上，行政總裁張亞東拋出了20個小鎮(zhèn)項(xiàng)目的投資計(jì)劃。雖然張亞東表示小鎮(zhèn)是盈利最多的一個部門，但實(shí)際上從2015年開始小鎮(zhèn)就沒有再投資拿地。今年他們投資20個小鎮(zhèn)的計(jì)劃，又一次與宋衛(wèi)平聯(lián)系了起來。

一位綠城人士表示，20個小鎮(zhèn)的投資計(jì)劃受益方很可能是宋衛(wèi)平和他試圖保護(hù)的人。中交全面掌控綠城后，宋衛(wèi)平已經(jīng)基本不會再管綠城的事情了，但中交現(xiàn)在對綠城的一系列激烈變革仍需要宋衛(wèi)平哪怕是被動的支持，至少要穩(wěn)住綠城的核心團(tuán)隊(duì)。

平定2014年那場跌宕起伏的股權(quán)爭奪戰(zhàn)后，中交以“白武士”之姿解救綠城，宋衛(wèi)平的宋氏微笑與中交集團(tuán)董事長劉起濤并肩而行的場景仍在眼前。

彼時，宋衛(wèi)平表示，希望中交投進(jìn)來只是在董事會層面上負(fù)責(zé)中遠(yuǎn)期規(guī)劃戰(zhàn)略，但操作權(quán)仍是以綠城老團(tuán)隊(duì)為主。中交集團(tuán)董事長劉起濤在合作簽約儀式上稱，中交集團(tuán)正在升級發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)，入股綠城旨在借助其在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和品牌，幫助中交發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)。

現(xiàn)在，現(xiàn)實(shí)與理想之間終究有了一些答案。

業(yè)績不好看

張亞東掌管綠城中國后，綠城中國交出了一份不太好看的報(bào)表。

3月22日，綠城中國發(fā)布2018年業(yè)績報(bào)告。根據(jù)業(yè)績報(bào)告，綠城中國合同銷售額1564億，增長6.9個百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)合約銷售額為1012億，代建銷售額為552億，代建規(guī)模占到了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的一半。

在房地產(chǎn)規(guī)模爭霸賽時代，綠城中國的業(yè)績規(guī)模并不令人滿意，也是2018年為數(shù)不多的沒有完成年初業(yè)績目標(biāo)的房企之一。根據(jù)綠城2018年年初數(shù)據(jù)，2018年要實(shí)現(xiàn)的業(yè)績目標(biāo)為1600億，在大多數(shù)房企都完成了業(yè)績目標(biāo)的情況下，綠城不僅業(yè)績沒有完成，6.9%的增速也是近三年最低。

根據(jù)克爾瑞排行榜，綠城中國2018年銷售額為1563.7億，位于排行榜的第17名。其2017年的銷售額為1457.1億，位于排行榜的第11名。

銷售成績不及格，綠城中國的盈利情況也不理想。根據(jù)年報(bào)，綠城中國股東凈利潤為10.03億，比2017年下降了54.2%。與此相應(yīng)，綠城中國的凈利率和凈資產(chǎn)收益率也創(chuàng)下了近幾年的最低記錄。其中，凈利率為近五年最低點(diǎn)的3.94%，凈資產(chǎn)收益率也是近三年最低點(diǎn)的3.7%。

凈利潤腰斬，綠城中國在3月1日發(fā)出的盈利警告中稱，主要是2018年因出售附屬公司而產(chǎn)生的凈收益減少7.7億，年內(nèi)計(jì)提的物業(yè)減值虧損撥備有所增加，以及人民幣貶值下外幣借款計(jì)提匯兌虧損所致4.88億。

以物業(yè)減值計(jì)提虧損為例，綠城中國CFO馮征在22日的業(yè)績會上表示，西安、沈陽、溫州和青島項(xiàng)目計(jì)提虧損共17.35億。其中，西安項(xiàng)目計(jì)提2.3億，因?yàn)槭召彆r就有虧損;沈陽項(xiàng)目計(jì)提5.14億，因?yàn)轫?xiàng)目本來就不太好;溫州項(xiàng)目因?yàn)楹献鞣劫Y金困難，計(jì)提了應(yīng)收賬款。同時其他管理層補(bǔ)充稱，青島深藍(lán)中心因?yàn)樵缙谀玫貢r地價太高，持續(xù)時間較久，也計(jì)提了虧損。

上述綠城內(nèi)部人士表示，這并不是個新鮮話題，中交在入主綠城之初就有過該問題的討論，當(dāng)時有兩種聲音，一種是一次性計(jì)提到底，另一種是攤薄每年計(jì)提。但當(dāng)時中交剛花了60.15億入股綠城，擔(dān)心一次計(jì)提造成不好的影響，最后決定按照攤薄每年計(jì)提的方式。“現(xiàn)在中交就是一次性想計(jì)提完，但應(yīng)該也還沒到底部”。

另外，根據(jù)業(yè)績報(bào)告，綠城中國2018年的負(fù)債率有所上升，凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.3%，同比2017年上升了8.9個百分點(diǎn)。從負(fù)債結(jié)構(gòu)上看，一年內(nèi)到期借款為174.81億，占總借貸的21.5%。以當(dāng)前綠城持有的482.19億銀行存款和現(xiàn)金總和看，當(dāng)前的資金狀況總體問題不大。

土地儲備一定程度上代表著公司未來的發(fā)展?jié)摿�。綠城的業(yè)績報(bào)告顯示，目前總土地儲備為3247萬平方米，同比上升了7%。2018年年度新增項(xiàng)目37個，一線城市上海楊浦、北京順義和廣州南沙都各自新增一個項(xiàng)目，同時合肥、福州、武漢和西安等省會城市以及重慶和天津等直轄市也有新增項(xiàng)目。

這個成績很難跟投資者交代。以前十房企中，宋衛(wèi)平稱贊過的龍湖為例。2018年，龍湖實(shí)現(xiàn)了2006.4億的銷售規(guī)模，同比增長28.5%。股東凈利為162.45億，減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響，核心凈利為128.5億，同比增長31.5%。

曾經(jīng)被綠城嫌棄的融創(chuàng)，現(xiàn)在更不能比了。2017年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3620.1億，沖到了房企排行前四，凈利潤的增長也使其它房企艷羨，公司擁有人應(yīng)占溢利110.0億，同比大增344%;公司擁有人應(yīng)占核心凈利111.2億，同比增長259.1%。

中交全面掌權(quán)

2014年12月，宋衛(wèi)平與融創(chuàng)決裂，宋衛(wèi)平將原本出售給融創(chuàng)的24.2888%股份轉(zhuǎn)讓給中交，中交由此與九龍倉并列成為綠城中國的第一大股東。

在當(dāng)時綠城的董事會構(gòu)成中，執(zhí)行董事由5席減至4席，中交占兩席;中交集團(tuán)還占據(jù)了投資和薪酬委員會各一席席位。旗下綠城房產(chǎn)中，董事人數(shù)由四名增至六名，中交占據(jù)三席。從董事會的人員變更中看，中交話語權(quán)與創(chuàng)始人宋衛(wèi)平相當(dāng)。

2015年5月，中交收購了原綠城執(zhí)行董事羅釗明持有的4.627%股份，超過九龍倉成為綠城的第一大股東，共持股28.912%股。此時綠城董事會中執(zhí)行董事席位由4個擴(kuò)充為6個，中交派駐執(zhí)董3人，非執(zhí)行董事席位也增加一名中交人士。這意味著，在成為最大股東后，中交在綠城董事會中已占據(jù)優(yōu)勢，打破了之前的平衡。

此后隨著綠城二號人物宋衛(wèi)平多年的搭檔壽柏年，將其持有的綠城股票全部出售，中交作為大股東的位置得到鞏固。

2018年1月初，壽柏年以每股12.08港元的價格出售其持有的8.06%股份，接盤方為平安證券，壽柏年正式與綠城告別。壽柏年推出后，綠城創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)中，只有宋衛(wèi)平夫婦還持有的10.496%的股權(quán)，但其中的4.62%又捐給了丹桂基金會。

也就是說，綠城創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)持有的股份已經(jīng)不足10%，中交的大股東的地位由此更加鞏固。此時中交全面掌控綠城的意愿也更加強(qiáng)烈。

從2015年5月到2018年年中，當(dāng)時的綠城行政總裁曹舟南用三年時間解決歷史遺留的三四線庫存問題并降低負(fù)債率，綠城終于走上了平穩(wěn)的發(fā)展軌道中。

但在曹舟南行政總裁任期已滿之時，他終于不用再支撐局面。2018年8月初正式辭去行政總裁、執(zhí)行董事等職位，由彼時中交派入綠城剛?cè)齻�月的張亞東接任行政總裁。

這個平滑的交接，客氣友好的表面之下，斗爭博弈痛苦且漫長。對這家公司今后的影響，將是長遠(yuǎn)和深刻的。

根據(jù)綠城董事會最新名單，執(zhí)行董事6名，中交已經(jīng)占據(jù)4個席位，分別是劉文生、張亞東、李青岸和李永前。老綠城人只剩下了宋衛(wèi)平和李駿。

從股權(quán)、董事會人員、以及管理層等各個方面看，中交已經(jīng)全面掌控綠城。在大股東的強(qiáng)勢掌控之下，中交將對業(yè)績的壓力也傳導(dǎo)在了綠城上，綠城面臨著一輪新的戰(zhàn)略、經(jīng)營思路調(diào)整以及利益分割。

不斷調(diào)整

去年7月初，綠城中國走上了以“碧桂園”為楷模的高周轉(zhuǎn)之路，當(dāng)時綠城中國執(zhí)行總裁應(yīng)國永簽發(fā)的《關(guān)于全面加強(qiáng)內(nèi)源性現(xiàn)金流管理的通知》中提出，全力加速銷售去化、全面加速資金回籠和嚴(yán)格控制支付等方面要傾盡一切努力。

隨后8月份，在2018年半年度業(yè)績會前幾天，張亞東為綠城帶來了豐厚的“娘家禮”，綠城與中交16個下屬單位簽署了近30個項(xiàng)目的合作協(xié)議。

但上述接近綠城的人士稱，按照綠城已有的投資策略，拿項(xiàng)目之前都要經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的研判，研判通過后才會決定拿地。30個項(xiàng)目看似是個大禮包，但這不符合綠城以往拿項(xiàng)目的規(guī)律，項(xiàng)目的成色好壞也是個問號。

2018年11月，綠城上海區(qū)域總經(jīng)理章建波在回歸綠城一年半時間后再度離職。在此期間，章建波重新布局了上海、常熟、無錫、南京、南通、合肥和徐州等地，在這之前，上海是已經(jīng)空窗期6年、南通空窗期10年、合肥空窗期9年后再次獲得土地。

據(jù)一位上海房企人士對界面新聞表示，章建波的離職與中交大股東有些許關(guān)系，一是中交管的太多，會插手到具體經(jīng)營層面。二是中交領(lǐng)導(dǎo)掌控性強(qiáng)，隨意提拔，這兩方面都妨礙了章的正常工作開展。

張亞東主控綠城后，也有意帶來一些變革，加強(qiáng)金融布局就是一個新方向。2018年12月，綠城宣布以27.18億的價格收購百年人壽11.55%的股份，綠城的收購價幾乎是百年人壽凈資產(chǎn)51.145億的一半。

但這可能并不是一個好的資產(chǎn)。最新消息顯示，百年人壽償付能力連續(xù)9個繼續(xù)下滑，其2018年第四季度償付能力報(bào)告顯示，該公司核心償付能力溢額為-10.45億，最近一期的風(fēng)險綜合評級為C。

而根據(jù)監(jiān)管要求，險企核心償付能力充足率不低于50%、綜合償付能力充足率不低于100%、風(fēng)險綜合評級達(dá)B類以上，3項(xiàng)指標(biāo)同時滿足才為償付能力達(dá)標(biāo)公司。

張亞東近期對外的表示是，百年人壽本身是個好的企業(yè)，能和我們綠城進(jìn)行戰(zhàn)略上高度協(xié)同，近期綠城正在與百年人壽對接，綠城希望百年人壽三年后上市。

今年1月底，綠城中國再度開啟由中交完全掌控、中交代言人張亞東操刀的組織人事構(gòu)架大調(diào)整，約半年的時間，這已經(jīng)是綠城中國第二次調(diào)整組織人事構(gòu)架。除了組織人事構(gòu)架，綠城還要求強(qiáng)制跟投。

上述綠城人士表示，組織構(gòu)架調(diào)整之下，重要的是權(quán)力職責(zé)的重新劃分。以從楊柳郡集團(tuán)調(diào)整為特色房產(chǎn)事業(yè)部為例，事業(yè)部對利潤沒有支配權(quán)，不能對外進(jìn)行融資和投資，但子公司是獨(dú)立的法人，對經(jīng)營負(fù)債承擔(dān)責(zé)任。

在強(qiáng)制跟投上，綠城將2018年度高層年終獎預(yù)扣30%成為跟投準(zhǔn)備金，對項(xiàng)目資產(chǎn)包進(jìn)行強(qiáng)制跟投，與公司長期業(yè)績捆綁。

張亞東在3月20日的媒體溝通會上也表示，組織構(gòu)架調(diào)整主要是為了精簡高效運(yùn)行，以楊柳郡為例，由集團(tuán)變?yōu)槭聵I(yè)部主要是想以后在全國推行TOD項(xiàng)目，事業(yè)部主要是用來引導(dǎo)協(xié)調(diào)全國各公司都來發(fā)展TOD項(xiàng)目。這意味著，綠城下面的城市公司能跨區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目拓展。

根據(jù)最新消息，綠城管理集團(tuán)的改革也在討論中。上述綠城人士稱，目前的討論方案也是事業(yè)部化，除了管理集團(tuán)可以做代建外，其它的公司都可以來做代建。這個消息與張亞東在3月20日對此輪組織架構(gòu)調(diào)整的邏輯一致。

但代建可能面臨的問題更加復(fù)雜。按照之前綠城釋放出來的消息，代建預(yù)計(jì)在2018年上市，但此后卻再無進(jìn)展。

上述綠城人士對界面新聞表示，即便到現(xiàn)在，代建業(yè)務(wù)上市的仍然困難重重。首先，中交未必會同意代建的上市計(jì)劃，如果上市就要擴(kuò)大股本或者引入戰(zhàn)略投資者，中交并不同意這種稀釋代建業(yè)務(wù)股份的方案。其次，按照當(dāng)前張亞東要求各個子公司都可以做代建的做法，以后關(guān)聯(lián)交易和同業(yè)競爭問題突出，這一調(diào)整方向與代建的上市相悖。

綠城中國在3月22的業(yè)績會上還表示，將引入新的投資人，擴(kuò)大股本。但一位行業(yè)人士對界面新聞表示，資本逐利，僅靠資本運(yùn)作是救不了一家企業(yè)的。

代建上不了市，變成了百年人壽上市，一年兩次內(nèi)部調(diào)整，綠城調(diào)整之大確實(shí)讓人瞠目結(jié)舌。

近期，綠城中國還試圖取消代建團(tuán)隊(duì)的獎金與項(xiàng)目分紅政策，這直接導(dǎo)致了春節(jié)后十幾位員工的離職。以綠城管理集團(tuán)董事長李軍一則短信，變化“一浪接著一浪，”綠城人能否堅(jiān)守崗位，綠城中國能否重塑一個穩(wěn)定的管理環(huán)境和更好的發(fā)展空間?故事還沒結(jié)束。

來源:界面新聞

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)

混改