導(dǎo)語：近日，有數(shù)據(jù)顯示，環(huán)一線周邊城市和部分二線城市樓市“發(fā)燒”，部分城市房?jī)r(jià)4月份漲幅甚至超過一線城市的兩倍。與此同時(shí)，三四線城市“去庫存”卻雷聲大雨點(diǎn)小。中國(guó)樓市繼續(xù)著冰火兩重天，燙手的依舊火熱，冷門的依然無人問津。“去庫存”到底出了什么問題?

　　

 

　　一二線城市房?jī)r(jià)接力漲，“去庫存”從來不是事兒

 

　　一段時(shí)間以來，北上廣深房?jī)r(jià)漲幅讓人瞠目結(jié)舌，但是最新的數(shù)據(jù)顯示，一線城市已經(jīng)被擠出房?jī)r(jià)漲幅排名前十，后來居上的是環(huán)一線城市和部分二線城市：

　　

 

　　數(shù)據(jù)來源：《2016年4月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，中國(guó)指數(shù)研究院

 

　　3月份的時(shí)候，為了給樓市降溫，一線城市上海、深圳出臺(tái)嚴(yán)控政策，使得一線城市成交量下降，購(gòu)房者和閑散資金涌入到了第二梯隊(duì)的城市當(dāng)中。顯而易見，廣東惠州之所以排名第一，在于其消化了不少來自深圳購(gòu)房者的買房需求。河北廊坊等地同理。而南京、蘇州等一直都是很吸引購(gòu)房者的熱門二線城市。

 

　　與此同時(shí)，一二線城市庫存明顯銳減，地產(chǎn)分析師張大偉的數(shù)據(jù)表明，一二線城市的庫存去化周期(編者注：“去化”在房地產(chǎn)領(lǐng)域就是銷售的意思，去化周期也是指現(xiàn)有商品房的銷售周期)基本都在10個(gè)月以內(nèi)。甚至有數(shù)據(jù)表明，合肥、南京、蘇州的去化周期不足4個(gè)月，處于嚴(yán)重不足供不應(yīng)求的狀態(tài)。去庫存周期越短，給購(gòu)房者“看漲”的預(yù)期越強(qiáng)，比較來看，同樣是二線城市，根據(jù)財(cái)新報(bào)道，哈爾濱、沈陽、常州，庫存去化周期都超過16個(gè)月，這些城市明顯對(duì)購(gòu)房者缺少吸引力。對(duì)于熱門城市，從來該擔(dān)心的都不是庫存，而是泡沫。

 

　　價(jià)格泡沫一定程度是借助“去庫存”的東風(fēng)

 

　　從去年開始“去庫存”上升為政治任務(wù)，因?yàn)闆]能區(qū)別對(duì)待，政府背負(fù)著要把全國(guó)的房屋庫存出清掉的任務(wù)目標(biāo)，就會(huì)實(shí)施比較寬松的信貸政策。這就導(dǎo)致社會(huì)流動(dòng)資金過剩，大量閑散資金流入樓市。如果要買房，最據(jù)吸引力的地方，當(dāng)然是一線(包括環(huán)一線)和強(qiáng)二線城市，因?yàn)楣┣竺�盾激烈，房�(jī)r(jià)上漲空間大。然而，一二線城市房?jī)r(jià)上漲對(duì)去庫存并無裨益，相反，正是借助“去庫存”上升為政治任務(wù)的東風(fēng)，催生了新一輪加杠桿下的房?jī)r(jià)上漲。

　　

 

　　“去庫存”背景下加杠桿讓房?jī)r(jià)上漲

　　總之，調(diào)控結(jié)果事與愿違，一二線城市的房子原本就不缺買家，在“去庫存”政策的大背景下更為風(fēng)光無限，但那些三四線城市真正要解決的“庫存”卻仍未得到解決。

 

　　樓市冰火兩重天，是過去畸形的城鎮(zhèn)化發(fā)展后遺癥

 

　　按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁的說法，“如今頻繁提起的樓房高庫存問題可以歸結(jié)為是前幾年城鎮(zhèn)化大規(guī)模發(fā)展的遺留后果之一”。其實(shí)，更準(zhǔn)確一點(diǎn)來說，是土地城鎮(zhèn)化大躍進(jìn)的后遺癥。

 

　　過去，很多地方政府認(rèn)為城鎮(zhèn)化是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，這點(diǎn)沒錯(cuò)，但是它們把城鎮(zhèn)化等同于造城，就錯(cuò)得離譜了。一二線城市的繁榮，得益于源源不斷人口的流入，有進(jìn)便有出，三四線人口在流出，大量房產(chǎn)積壓在那里產(chǎn)生了。

　　

 

　　樓市冰火呈現(xiàn)兩重天，三四線城市去庫存壓力未減

 

　　地方政府想要造城，前提是有充足的土地供應(yīng)。在中國(guó)，你可以看到最奇特的一幕——土地供應(yīng)和城市的真實(shí)發(fā)展需求背道而行，“一線城市吃不飽，三四線吃不了”。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸銘的研究，雖然也會(huì)考慮各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異，但是為了平衡區(qū)域發(fā)展，我國(guó)政府更多地將建設(shè)用地指標(biāo)給了中西部地區(qū)，希望通過更多的土地供給來促進(jìn)中西部地區(qū)的發(fā)展。事實(shí)上，這樣的分配方式非但不能促進(jìn)中西部地區(qū)的發(fā)展，造成了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)，而且由于東部地區(qū)的土地供給相對(duì)較少，也在很大程度上抬高了房?jī)r(jià)。熱門的一二線城市正是大多集中于東部。

 

　　學(xué)者傅建春等人基于國(guó)內(nèi)652個(gè)設(shè)市城市的研究驗(yàn)證了這一點(diǎn)，小城市和大型城市相比，城市建成區(qū)擴(kuò)張的速度明顯高于城區(qū)人口的增長(zhǎng)速度。

　　消除“后遺癥”需要尊重市場(chǎng)規(guī)律

　　

 

　　一二線城市VS三四線城市

 

　　明明是希望三四線城市去庫存，卻變成了冰火兩重天，樓市火熱的一方轉(zhuǎn)眼就需要調(diào)控降溫。一二線城市價(jià)格泡沫和三四線庫存泡沫并存，如果不差異化對(duì)待，政策顧此失彼的情況仍會(huì)存在。

 

　　對(duì)于熱門的一二線城市，不該再適用對(duì)去庫存采取各種一般性的優(yōu)惠政策，同時(shí)政府該要警惕樓市存在的過度投機(jī)行為，比如上個(gè)月曾引發(fā)巨大爭(zhēng)議的樓市場(chǎng)外配資，蘊(yùn)含不小金融風(fēng)險(xiǎn)。政府干涉房?jī)r(jià)，大多采用短平快的需求側(cè)調(diào)控——出臺(tái)限價(jià)、限購(gòu)、限貸等收緊措施，目的只是為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，而非降房?jī)r(jià)。這類政策只會(huì)暫時(shí)抑制購(gòu)房需求，不能解決供求矛盾，未來這些城市的樓市還是會(huì)“發(fā)燒”。要真正緩釋房?jī)r(jià)，就該從供給側(cè)出發(fā)，給一二線城市松綁，增加土地供應(yīng)量。

 

　　對(duì)于三四線去庫存壓力大的城市，不少人把進(jìn)城農(nóng)民視為消化庫存的主力。但是“去庫存”并非簡(jiǎn)單的賣房子，那只會(huì)把不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到無辜農(nóng)民身上。最重要的還是增強(qiáng)三四線城市對(duì)周邊人口的吸引力，這個(gè)吸引力不是簡(jiǎn)單取消非農(nóng)戶口，而是該有產(chǎn)業(yè)支持、公共資源配置等。

 

 

　　文章摘自2016年05月11日《今日話題》

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)